עשור למחאה החברתית: זינוק של עד 50% במחירי הדירות, עלייה לא מספיקה בהתחלות הבנייה – וזינוק בביקושים לדירות
סקירה מיוחדת של חברת המידע העסקי CofaceBdi מראה במספרים את כשלון המחאה החברתית הגדולה של 2011 ושל הממשלה בניסיון לטפל בשוק הדיור
זינוק של עד 50% במחירי הדירות, עלייה קטנה בלבד בכמות התחלות הבנייה, קפיצה חדה בביקושים לדירות ובהיקף המשכנתאות שלקח הציבור, ועלייה בכמות הדירות החדשות שנמכרו בכל שנה – אלה הממצאים העיקריים העולים מסקירה מיוחדת של ענף הנדל"ן הישראלי שערכה חברת המידע העסקי CofaceBdi לציון עשור למחאה החברתית הגדולה.
מחאת האוהלים של 2011 שקמה בהנהגת הסטודנטים הצעירים דאז ששניים מהם הפכו לחברי כנסת ושרים – איציק שמולי וסתיו שפיר – ועוד דפני ליף אחת, סבבה סביב מחירי הדיור הגואים, מחירי השכירות הגבוהים ובכלל יוקר המחיה בישראל. המחאה הפכה ממקומית לארצית והוציאה לרחובות עשרות אלפי אנשים שמחו נגד הממשלה. בעקבות המחאה הוקמה ועדת טרכטנברג שמונתה לטפל ביוקר המחיה בישראל, היא המליצה שלל המלצות שחלקן התקבלו ורובן בסופו של דבר מוסמסו, ובמבט לעשור אחורה מתברר שבכל הנוגע לענף הדיור המחאה לא ממש הועילה.
כלכלני חברת CofaceBdi בדקו פרמטרים עיקריים של ענף הנדל"ן והשוו בין הנתונים של 2011 לאלה של היום. הניתוח התבסס על המדדים והנתונים של החברה, וכן על עיבוד נתוני הלמ"ס ובנק ישראל.
זינוק במחירי הדירות
כך, המחיר הממוצע של דירה זינק מאז סוף 2011 ועד היום בכ-42%, בעוד שבחלק מהערים והמחוזות הזינוק מגיע עד ל-50% ויותר. מחיר דירה ממוצעת כיום עומד לפי הלמ"ס על 1.577 מיליון שקל, לעומת 1.109 מיליון שקל ב-2011.
עלייה בהתחלות הבנייה – אך הרבה מתחת ליעד הממשלתי
אחת המסקנות מהמחאה החברתית היתה שיש להגדיל באופן משמעותי את היצע הדירות בישראל, וכך אולי יהיה ניתן להביא לירידה במחירים. כמה שנים מאוחר יותר אף נקבע יעד לכמות המינימלית של התחלות בנייה שנתיות כדי לעמוד בגידול הצפוי באוכלוסייה בעשורים הקרובים. הוגדר כי יש לבנות בין 60 ל-75 אלף דירות בכל שנה מינימום.
לפי עיבוד נתוני הלמ"ס שבוצע בחברת CofaceBdi, בסיום המחאה כמות התחלות הבנייה עמדה סביב 40 אלף בשנה, ובשנים שאחרי הכמות עלתה בכמה אלפים בשנה עד לשיא של 56 אלף בשנת 2016, אך מאז ועד היום הכמות נמצאת בירידה וב-2020 אחרי שנת הקורונה היא הסתכמה בכ- 51,000 יח"ד גמר הבנייה עלה מ-37 אלף יח"ד ב-2012 ל- 47,918 דירות ב-2020.
התנפלות על הדירות החדשות
מחירי הדירות המאמירים והעלייה ביוקר המחייה לא הפריעו לישראלים להסתער על הדירות החדשות בכל שנה. ב-2012 נמכרו 22.5 אלף דירות חדשות בשנה לפי הלמ"ס, לעומת 38 אלף דירות שנמכרו כאן בשנת 2020 – וזה עוד לאחר שנה כלכלית קשה מאוד ברקע משבר הקורונה. מדובר בפער של 70% בין שתי התקופות והנתון של 2020 הוא הגבוה ביותר מזה יותר מעשור.
מקור : למ"ס
בהתאם לעלייה בביקושים לדירות, כך זינק היקף המשכנתאות שנטל הציבור בכל שנה מימי המחאה ועד היום. לפי נתוני בנק ישראל, בשנת 2020 הציבור לקח משכנתאות בהיקף 78 מיליארד שקל, לעומת 47 מיליארד שקל בשנת 2012. מדובר בשיא של יותר מעשור בהיקף המשכנתאות.
מקור: בנק ישראל
משבר הקורונה השפיע על חברות הנדל"ן הישראליות ו-3,400 מהן נקלעו לקשיים כלכליים בעקבותיו שהעמידו בספק את הישרדותן. זאת, בנוסף ל-6,300 חברות שנקלעו לקשיים לפני המשבר. כך, מתוך 29 אלף חברות בענף הנדל"ן, כמעט 10,000 נקלעו לקשיים. תת הענף של קבלני השיפוצים ספג את המכה הקשה ביותר עם 2,300 חברות ועסקים שנקלעו לקשיים בגלל המשבר ובסך הכל 5,200 חברות בקשיים בשגרה ובמשבר.
צניחה במספר הקבלנים הפעילים
מספר הקבלנים בישראל נמצא במגמת ירידה מאז המחאה ועד היום. ב-2011 היו בענף 7,100 קבלנים פעילים, לעומת 5,600 נכון ל-2020 – ירידה של 20%.
גם הנתונים הכספיים של קבלני הבניין הגדולים ירדו בשנת 2020 לעומת השנה הקודמת: שיעור הרווח הנקי ירד מ-12% ל-9%, הרווחיות התפעולית ירדה מ-15.6% ל-12.6%, הרווחיות הגולמית מ-21.3% ל-19.7%, ושיעור ההון העצמי מסך המאזן דווקא עלה מ-29.5% ל-31.3%. סך ההכנסות ירד ב-0.4% בשנת 2020 לעומת עלייה של 18% בשנת 2019.
לדברי תהילה ינאי, מנכ"לית משותפת בחברת CofaceBdi, "מניתוח הנתונים של העשור עולה כי המחאה לא תרמה לתיקון העיוותים בענף הנדל"ן. הממשלות השונות ניסו לטפל במחירי הדירות העולים במגוון כלים שכללו תוכניות ממשלתיות לטובת הזוגות הצעירים כמו מחיר מטרה או מחיר למשתכן, באמצעות הטלת מגבלות על משקיעים , בנייה של דיור להשכרה אולם למעט עצירה בעליית מחירי הדירות בתקופה שבה הופעלה תוכנית למחיר למשתכן המחירים המשיכו לעלות. לכאורה עליית המחירים והביקושים הערים היו אמורים לתרום ליציבותם של הקבלנים הפעילים בענף אולם מהנתונים שלנו מצב הקבלנים הורע. מדובר באחד מהענפים המסוכנים ביותר בישראל לפי מדד הסיכון שלנו, ומשבר הקורונה בשנה האחרונה החריף את המצב והעמיד חברות רבות בענף בסכנה מיידית, מספר הקבלנים הפעילים בישראל הולך ויורד מדי שנה והפגיעה העיקרית היא בקבלנים הקטנים והבינוניים. לממשלה הבאה שתבחר יש עבודה רבה לשיקום הענף, כאשר המשימה הראשונה העומדת לפתחה היא הגדלת הצע הדיור וטיפול בבירוקרטיה ובחסמים בענף הפוגעים הן בקבלנים והן בזוגות הצעירים