BDI
  • דירוגים
    • BdiCode
    • עורכי דין
    • עורכי דין דירוג ראשי
    • עורכי דין משרדי בוטיק
    • תעשייה
    • בניה
    • פינוי בינוי
    • תמ"א 38
    • מסחר
    • בנקים מסחריים
    • שירותים
    • ייזום ונדל"ן מניב
    • רואי חשבון
    • כרטיסי אשראי - סליקה ונכיון
    • ביטוח
    • אחזקות בניה
    • תשתיות-שרותים
    • עורכי דין איכות הסביבה
    • עורכי דין אנרגיה ותשתיות
    • עורכי דין בנקאות
    • עורכי דין גבייה והוצאה לפועל
    • עורכי דין עבודה
    • עורכי דין הגבלים עסקיים
    • עורכי דין הסדרי חוב
    • עורכי דין מיסוי
    • עורכי דין צווארון לבן
  • חברות
  • מנהלים
  • מאמרים וחדשות
  • איך דירגנו?
  • התחדשות עירונית
  • Coface
  • עברית
  • המהדורות הדיגיטליות
    • חדש !!! BdiCode2020 המהדורה הדיגיטלית
    • חדש !! נדל"ן ובניה 2020 המהדורה הדיגיטלית
    • חדש !! עורכי דין 2020 המהדורה הדיגיטלית
    • חדש !! החברות שהכי טוב לעבוד בהן 2020 המהדורה הדיגיטלית
  • אודות
  • דבר ההנהלה
  • שאלונים לדירוג BdiCode
    • חדש ! שאלוני עו"ד
    • שאלונים למגזרים 2021
    • שאלונים לדירוג משרדי עורכי פטנטים
    • שאלוני רואי חשבון
    • שאלונים לדירוג התחדשות עירונית
  • אפשרויות פירסום
  • צור קשר
BDI
  • דירוגים
    BdiCode עורכי דין עורכי דין דירוג ראשי עורכי דין משרדי בוטיק
    תעשייה בניה פינוי בינוי תמ"א 38
    מסחר בנקים מסחריים שירותים ייזום ונדל"ן מניב
    רואי חשבון כרטיסי אשראי - סליקה ונכיון ביטוח אחזקות בניה
    תשתיות-שרותים עורכי דין איכות הסביבה עורכי דין אנרגיה ותשתיות עורכי דין בנקאות
    עורכי דין גבייה והוצאה לפועל עורכי דין עבודה עורכי דין הגבלים עסקיים עורכי דין הסדרי חוב
    עורכי דין מיסוי עורכי דין צווארון לבן

    לרשימת הדירוגים המלאה

  • חברות
  • מנהלים
  • מאמרים וחדשות
  • איך דירגנו?
  • התחדשות עירונית
  • Coface
    בית / מאמרים / פירוק שיתוף בקרקע – האם לפי החלוקה הפיזית המוסכמת או לפי הרישום?

קטגוריות מאמרים

  • תקשורת
  • מאמרי BDI
  • מאמר מקצועי
  • קורונה בישראל
  • החברות שהכי טוב לעבוד בהן
  • דירוג עורכי הדין
  • מגזר הבניה
  • דירוג Fico-Bdi

פירוק שיתוף בקרקע – האם לפי החלוקה הפיזית המוסכמת או לפי הרישום?

לאחרונה, מתחם בדרום תל אביב נמכר במסגרת הליך פירוק שיתוף והעלה שאלות מורכבות בכל עניין חלוקת תמורת הקרקע. המתחם רשום בטאבו כחלקה אחת במושע, למרות שבמשך עשרות שנים קיימת חלוקה מוסכמת בעין. כלומר, בעלי הזכויות החזיקו חלקים מסוימים בקרקע, והקימו בתי עסק, כל אחד בחלקו שלו. חלק מהחלקה, העובר על אחזקת חלק מהבעלים, ייועד בתכנית לייעוד של דרך. כאן עולות השאלות– איך תתבצע חלוקת התמורה במסגרת פירוק השיתוף? האם השותף שעל חלקו עוברת פיזית ההפקעה ייאלץ לקבל שווי נמוך יותר לאור העובדה כי ייעוד הקרקע שלו הוא דרך, ושאר השותפים שעליהם לא "נופלת" ההפקעה, ייהנו משווי גבוה יותר? או שמא יישאו כל השותפים בנטל ההפקעה, לאור העובדה כי הרישום בטאבו במשותף?
מאת: עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
פורסם: 18 פברואר 2020

במאמרנו זה, נבחן מה קורה במצב בו הרישום בטאבו אינו תואם את החלוקה בקרקע בפועל, כלומר, כאשר הצדדים הסכימו על חלוקת הקרקע, ונהגו בהתאם לחלוקה זו שנים רבות, אולם, הזכויות של כל אחד מהצדדים רשומות בטאבו במושע?

סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע כך: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם." דהיינו, חלקו של כל אחד מהשותפים משתרע על הקרקע בהתאם לחלקו היחסי בזכויות.

בע"א 5628/99 מרקין, אדם רכש מגרש מסוים שהיה חלק מזכויותיו של אחר בחלקה מסוימת. הרוכש תפס חזקה במגרש, אך העסקה לא הושלמה ברישום. במהלך השנים, הפקיעה הועדה המקומית 40% מהשטח הכולל של החלקה כפי שהייתה בבעלות המוכר מלכתחילה. מקצת השטח שהופקע היה מצוי בחלק שנרכש על ידי הקונה ומרביתו במגרש המוכר. באותו מקרה, החוזה בין הצדדים לא התייחס לאפשרות של הפקעה עתידית, ואולם ביהמ"ש קבע, כי כוונת הצדדים הייתה למכר של נכס מקרקעין מסוים ומוגדר, ולכן, נושא כל צד בעצמו בתוצאותיה של הפקעה הפוגעת בשטחו. נקבע, שחלוקתם החוזית של סיכוני ההפקעה, חלה גם על עסקת הצדדים למרות שלא הושלמה ברישום באמצעות חלוקה.

בע"א 7136/06 קופמן, המערער חכר חלק מסוים מתוך חלקה אחת, שסומן בתרשים שצורף להסכם. בחלקו של המערער הייתה באר שהפיק ממנה מים ובשאר החלקה היו גידולים חקלאיים. לימים, כשפורסמה תכנית לשינוי ייעוד, הסתבר כי, כל זכויות הבנייה הפרטיות נופלות על חלקם של המשיבים, וחלקו של המערער ייועד כולו לצרכי ציבור ויופקע. המערער טען, שמגיעות לו זכויות בנייה בהתאם לחלקו היחסי בקרקע. ביהמ"ש קבע, כי כוונת הצדדים הייתה ליצור הפרדה, ולכן המערער איננו שותף בזכויות הבנייה של המשיבים ובדומה, המשיבים אינם נושאים בהפקעה.

מנגד, ברע"א 6948/11 חזקיהו, דובר על חלקה בבעלות משותפת של שניים, שחלקו את החזקה ביניהם באמצעות חכירה צולבת (כל אחד חכר את זכויותיו של השני במחצית בה החזיק), כך שכל אחד החזיק בלעדית במחצית החלקה. לימים, הופקע שטח מסוים מחלקו של המבקש, כאשר החלקה של המשיב נשארה בשלמותה. נקבע, כי יש לראות את הצדדים לאחר סיום תקופת החכירה, כחוזרים להיות שותפים שווי מעמד בחלקה. לא הייתה כוונה לנתק בין המגרשים, אלא להסדיר את מצב ההחזקה מתוך הבנה שהם בעלים במשותף. יתרה מכך, נקבע כי קשה להסיק שהסכמי החכירה הצולבת נעשו מתוך כוונה שכל צד יישא על גבו את סיכון הליך ההפקעה בחלק ששבו הוא מחזיק, ללא פיצוי. לכן, נקבע כי יש לפרק את השיתוף באופן שכל אחד מהם יקבל חלק שווה, לאחר הפחתת ההפקעה.

לאור מורכבות הסוגיה, מקרים לא מעטים מגיעים לבית המשפט, כשנבחנים ע"פ הנסיבות ובהתאם להסכם, ככל שקיים. ניתן לטעון כי החלוקה הפיזית היא הקובעת, מאחר שהצדדים נהגו כך שנים, והחלוקה ביניהם הייתה ברורה ומוגדרת, כשכל צד משתמש בחלקו באופן ייחודי. מנגד, הרישום שהוא קונסטיטוטיבי ותקף כלפי צדדים שלישיים, קובע שהבעלות היא משותפת, ולכן על שני הצדדים לשאת בנטל ההפקעה באופן היחסי לזכויותיהם. ברור, שמקרים אלו מגדילים את הצורך בעריכת הסכמים ברורים, כדי שלא להגיע לערכאות, וגם אם יגיעו, אז יהיו מפורטים מספיק כדי שבית המשפט יוכל לפסוק בהתאם.

נציין, כי השאלות עולות בין היתר בתביעות לפירוק שיתוף בנכס שנמכר או חולק, הינן מה משקל החלוקה הפיזית בהשוואה לרישום המוש"ע בטאבו; מה קורה אם מחצית אחת שווה משמעותית יותר מהמחצית שנייה, כדוגמת סימון לייעוד לדרך בצד החלקה ועוד.


צבי שוב, משרד עורכי דין

 

 

מאמרים נוספים

תהילה ינאי מנכ"לית משותפת CofaceBdi : "עובדים שמרגישים שייכים הופכים להיות שגרירים"

תהילה ינאי מנכ"לית משותפת CofaceBdi : "עובדים שמרגישים שייכים הופכים להיות שגרירים"

BDI בתקשורת – יום האישה 2019

BDI בתקשורת – יום האישה 2019

דירוג החברות שהכי טוב לעבוד בהן של CofaceBdi  ו –  TheMarker לשנת 2018

דירוג החברות שהכי טוב לעבוד בהן של CofaceBdi ו – TheMarker לשנת 2018

הליכי חדלות פירעון ככלי לשיקום כלכלי במשבר הקורונה

הליכי חדלות פירעון ככלי לשיקום כלכלי במשבר הקורונה

הכלכלה השחורה במדינות אירופה אל מול ישראל (נתוני Coface Bdi שפורסמו בכתבה בדה מרקר)

הכלכלה השחורה במדינות אירופה אל מול ישראל (נתוני Coface Bdi שפורסמו בכתבה בדה מרקר)

קטגוריות מאמרים

  • תקשורת
  • מאמרי BDI
  • מאמר מקצועי
  • קורונה בישראל
  • החברות שהכי טוב לעבוד בהן
  • דירוג עורכי הדין
  • מגזר הבניה
  • דירוג Fico-Bdi

קישורים חיוניים

  • שאלוני עו"ד
  • התחדשות עירונית
  • חברות
  • מנהלים
  • מאמרים וחדשות
  • איך דירגנו?
  • אפשרויות פירסום
  • צור קשר

חברות בזרקור

  • חכם את אור-זך עורכי דין
  • אשר אביטן ושות', משרד עו"ד
  • סיטי פרוייקטים יזמות והתחדשות עירונית
  • גזית-בקל, משרד עורכי דין
  • קבוצת שובל
  • דוד, לונגו, רזניק ושות' עורכי- דין
  • קבוצת אורון אחזקות והשקעות
  • אלעד שאול ושות'
  • רן – תירוש ושות'

דירוגים וענפים בזרקור

  • עורכי דין דירוג ראשי
  • עורכי דין משרדי בוטיק
  • BdiCode
  • הכי טוב לעבוד
  • רואי חשבון
  • פינוי בינוי
  • תמ"א 38
  • עורכי דין נדל"ן
  • עורכי דין מעמד אישי

המהדורות הדיגיטליות

  • חדש !!! BdiCode2020 המהדורה הדיגיטלית
  • חדש !! נדל"ן ובניה 2020 המהדורה הדיגיטלית
  • חדש !! עורכי דין 2020 המהדורה הדיגיטלית
  • חדש !! החברות שהכי טוב לעבוד בהן 2020 המהדורה הדיגיטלית

מעוניינים לקדם את העסק?
BDI מציעה מגוון אפשרויות

למידע נוסף

עקבו אחרינו

שפות

  • עברית
Site by Agent Digital
Secure site
Bdicode © Copyright 2018
↑