פירוק שיתוף בקרקע – האם לפי החלוקה הפיזית המוסכמת או לפי הרישום?
לאחרונה, מתחם בדרום תל אביב נמכר במסגרת הליך פירוק שיתוף והעלה שאלות מורכבות בכל עניין חלוקת תמורת הקרקע. המתחם רשום בטאבו כחלקה אחת במושע, למרות שבמשך עשרות שנים קיימת חלוקה מוסכמת בעין. כלומר, בעלי הזכויות החזיקו חלקים מסוימים בקרקע, והקימו בתי עסק, כל אחד בחלקו שלו.
חלק מהחלקה, העובר על אחזקת חלק מהבעלים, ייועד בתכנית לייעוד של דרך. כאן עולות השאלות– איך תתבצע חלוקת התמורה במסגרת פירוק השיתוף? האם השותף שעל חלקו עוברת פיזית ההפקעה ייאלץ לקבל שווי נמוך יותר לאור העובדה כי ייעוד הקרקע שלו הוא דרך, ושאר השותפים שעליהם לא "נופלת" ההפקעה, ייהנו משווי גבוה יותר? או שמא יישאו כל השותפים בנטל ההפקעה, לאור העובדה כי הרישום בטאבו במשותף?
במאמרנו זה, נבחן מה קורה במצב בו הרישום בטאבו אינו תואם את החלוקה בקרקע בפועל, כלומר, כאשר הצדדים הסכימו על חלוקת הקרקע, ונהגו בהתאם לחלוקה זו שנים רבות, אולם, הזכויות של כל אחד מהצדדים רשומות בטאבו במושע?
סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע כך: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם." דהיינו, חלקו של כל אחד מהשותפים משתרע על הקרקע בהתאם לחלקו היחסי בזכויות.
בע"א 5628/99 מרקין, אדם רכש מגרש מסוים שהיה חלק מזכויותיו של אחר בחלקה מסוימת. הרוכש תפס חזקה במגרש, אך העסקה לא הושלמה ברישום. במהלך השנים, הפקיעה הועדה המקומית 40% מהשטח הכולל של החלקה כפי שהייתה בבעלות המוכר מלכתחילה. מקצת השטח שהופקע היה מצוי בחלק שנרכש על ידי הקונה ומרביתו במגרש המוכר. באותו מקרה, החוזה בין הצדדים לא התייחס לאפשרות של הפקעה עתידית, ואולם ביהמ"ש קבע, כי כוונת הצדדים הייתה למכר של נכס מקרקעין מסוים ומוגדר, ולכן, נושא כל צד בעצמו בתוצאותיה של הפקעה הפוגעת בשטחו. נקבע, שחלוקתם החוזית של סיכוני ההפקעה, חלה גם על עסקת הצדדים למרות שלא הושלמה ברישום באמצעות חלוקה.
בע"א 7136/06 קופמן, המערער חכר חלק מסוים מתוך חלקה אחת, שסומן בתרשים שצורף להסכם. בחלקו של המערער הייתה באר שהפיק ממנה מים ובשאר החלקה היו גידולים חקלאיים. לימים, כשפורסמה תכנית לשינוי ייעוד, הסתבר כי, כל זכויות הבנייה הפרטיות נופלות על חלקם של המשיבים, וחלקו של המערער ייועד כולו לצרכי ציבור ויופקע. המערער טען, שמגיעות לו זכויות בנייה בהתאם לחלקו היחסי בקרקע. ביהמ"ש קבע, כי כוונת הצדדים הייתה ליצור הפרדה, ולכן המערער איננו שותף בזכויות הבנייה של המשיבים ובדומה, המשיבים אינם נושאים בהפקעה.
מנגד, ברע"א 6948/11 חזקיהו, דובר על חלקה בבעלות משותפת של שניים, שחלקו את החזקה ביניהם באמצעות חכירה צולבת (כל אחד חכר את זכויותיו של השני במחצית בה החזיק), כך שכל אחד החזיק בלעדית במחצית החלקה. לימים, הופקע שטח מסוים מחלקו של המבקש, כאשר החלקה של המשיב נשארה בשלמותה. נקבע, כי יש לראות את הצדדים לאחר סיום תקופת החכירה, כחוזרים להיות שותפים שווי מעמד בחלקה. לא הייתה כוונה לנתק בין המגרשים, אלא להסדיר את מצב ההחזקה מתוך הבנה שהם בעלים במשותף. יתרה מכך, נקבע כי קשה להסיק שהסכמי החכירה הצולבת נעשו מתוך כוונה שכל צד יישא על גבו את סיכון הליך ההפקעה בחלק ששבו הוא מחזיק, ללא פיצוי. לכן, נקבע כי יש לפרק את השיתוף באופן שכל אחד מהם יקבל חלק שווה, לאחר הפחתת ההפקעה.
לאור מורכבות הסוגיה, מקרים לא מעטים מגיעים לבית המשפט, כשנבחנים ע"פ הנסיבות ובהתאם להסכם, ככל שקיים. ניתן לטעון כי החלוקה הפיזית היא הקובעת, מאחר שהצדדים נהגו כך שנים, והחלוקה ביניהם הייתה ברורה ומוגדרת, כשכל צד משתמש בחלקו באופן ייחודי. מנגד, הרישום שהוא קונסטיטוטיבי ותקף כלפי צדדים שלישיים, קובע שהבעלות היא משותפת, ולכן על שני הצדדים לשאת בנטל ההפקעה באופן היחסי לזכויותיהם. ברור, שמקרים אלו מגדילים את הצורך בעריכת הסכמים ברורים, כדי שלא להגיע לערכאות, וגם אם יגיעו, אז יהיו מפורטים מספיק כדי שבית המשפט יוכל לפסוק בהתאם.
נציין, כי השאלות עולות בין היתר בתביעות לפירוק שיתוף בנכס שנמכר או חולק, הינן מה משקל החלוקה הפיזית בהשוואה לרישום המוש"ע בטאבו; מה קורה אם מחצית אחת שווה משמעותית יותר מהמחצית שנייה, כדוגמת סימון לייעוד לדרך בצד החלקה ועוד.