ניתן להפחית את חיובי הארנונה בעשרות אחוזים ולחסוך מיליוני ש"ח בשנה בהתנהלות נכונה מול הרשות המקומית – פישר בכר חן וול אוריון ושות'
תשלום הארנונה, האגרות והיטלי הפיתוח הפך בשנים האחרונות לעול כלכלי של ממש על מחזיקי נכסים (במיוחד עסקיים) ומהווה מרכיב מרכזי ומהותי שיש לקחת בחשבון במסגרת התקציב השנתי.
הרשויות המקומיות מצידן פועלות ללא הרף להגדלת החיובים, תוך ביצוע מדידות וסקרים חוזרים ונשנים, ומציאת דרכים יצירתיות להשאת ההכנסות ממסים. מנגד, הנישומים, מחזיקי הנכסים – מצויים במעין עמדת התגוננות ופועלים להפחתתם. תכנון נכון והיערכות נכונה אל מול הרשות המקומית, עשויים לצמצם את החיובים הנ"ל באופן משמעותי ולהביא להפחתתם עד כדי 50% ולעתים אף יותר.
מחלקת המיסוי המוניציפלי של משרד פישר בכר חן וול אוריון ושות', דורגה לאחרונה בקבוצת 'עלית' של מדריך הדירוג היוקרתי CofaceBdi.
כך למשל, חברות היי-טק מסווגות פעמים רבות על ידי הרשויות המקומיות כ"עסק", בצידו בד"כ קבוע תעריף חיוב גבוה באופן יחסי. אולם, ככל שהחברה עוסקת בפיתוח וייצור תוכנה, ניתן לסווגה, בכפוף להוכחת אלמנטים מצטברים, כ"בית תוכנה" ולהביא להפחתה של התעריף והחיוב הכולל בכ–50% ומעלה.
רק לאחרונה הבאנו לתיקון הסיווג של חברת גיימינג מוכרת וגדולה. החברה סווגה במהלך השנים על ידי עיריית תל אביב כ"עסק" ("בניינים שאינם למגורים"), הגישה השגות ועררים כנגד חיובה, ונדחתה על ידי העירייה חזור ושוב. בהליך שהגיש המשרד לשנת 2019 צלח הוא להוכיח כי ליבת הפעילות של החברה הינה בפיתוח תוכנה, וכי אף האנשים שאינם מפתחי תוכנה במקצועם (כגון: מאיירים, גרפיקאים, אנשי עיצוב, איפיון וכו') – כולם עוסקים בפיתוח של המשחק – המוצר. בהתאם, נקבע כי החל משנת 2019 יתוקן הסיווג של החברה ל"בית תוכנה" וחיוב הארנונה השנתי הופחת בכ – 57%.
הדרכים להגדלת החיובים הן רבות ויצירתיות, כך למשל נוהגות הרשויות פעמים רבות לפצל את שטח הנכס לנתחים קטנים ולא לסווגו על פי מהות השימוש העיקרי הנעשה בו. במפעלים וחברות תעשיה לדוגמא, שם פעמים רבות מפצלת הרשות את שטח המפעל לשטחי המשרדים, השיווק, התצוגה וכו' ומסווגת אותם כ"עסק" [תעריף גבוה], במקום לסווג את הנכס כמכלול על פי המהות העיקרית של השימוש שנעשה בו כ"תעשיה". ההפרש בין החיובים מגיע עד לכדי כ – 50% מהתעריף, ובהתאמה – מהחיוב השנתי. כך למשל חברת אחסנה גדולה במרכז הארץ אשר מחזיקה בנכס תעשייתי בשטח של כ – 6000 מ"ר, פוצל על ידי העירייה באופן שחלקו סווג כמשרדים, אחסנה, שיווק, ועסק, באופן שייקר את החיוב של החברה בעשרות אחוזים אל מול חיובה כמכלול על פי השימוש העיקרי של תעשיה.
מפעלי בניה ומחצבות – שם חוגגות הרשויות, הפועלות להגדלת החיובים השנתיים באופן של שינוי הסיווג של שטחי הקרקע המשמשים לפעילות החציבה כ"מבנה תעשיה". שינוי הסיווג כאמור מביא להגדלה של החיוב העומדת לעתים על מאות אחוזים. לאחרונה הביא המשרד להפחתת חיוב ארנונה אשר הושת על ידי רשות גדולה במרכז הארץ על חברת בניה, באופן רטרואקטיבי 4 שנים אחורה, בסך כולל של כ – 12 מיליון ש"ח. במסגרת הטיפול בתיק הבאנו לפסילה של החיוב הרטרואקטיבי מטעמי אי חוקיות וכן פתיחתו שלא כדין של הסכם עליו הייתה חתומה הרשות מול החברה.
חברות קבלניות, אשר מקימות מבנים חדשים (עסקים או מגורים), ואשר זכאיות לקבלת פטורים והנחות שונים, פעמים רבות לא מנצלות אותם מחוסר ידע. הנחות למחזיק בבניין חדש וריק, הנחה לבניין ריק, שלב ביצוע עבודות התאמה, מועד תחילת השכרת הנכסים – כל אלו יכולים להביא להפחתה משמעותית ו/או דחייה של מועדת תחילת חיוב הנכס בארנונה. קיימות אף מחלוקות רבות לגבי מועד גמר הבנייה ותחילת חיוב הנכס בארנונה, אשר משתנה בהתאם למצב הפיזי של הנכס. בכלל זה קיימים נכסים רבים המצויים במצב מעטפת, אשר בנייתם טרם הסתיימה או נהרסו וכביכול אינם ברי חיוב בארנונה, אולם הרשות מטעמיה היא בוחרת לחייבם בארנונה, לפי ייעודם התכנוני (היתר הבניה), כאילו היו נכס בנוי וריק (בר חיוב בארנונה). כך לדוגמא מפעל בשטח של כ – 50 דונמים בדרום הארץ, שעומד הרוס, ריק, זנוח וללא כל שימוש כבר מעל 7 שנים – חויב על ידי העירייה בארנונה מלאה בסך מילוני ש"ח לשנה, לפי ייעודו התכנוני ושלא כדין. מחזיקי נכסים אלו יכולים להביא לביטול של החיוב, בטענה כי הנכס הרוס ו/או בנייתו טרם נסתיימה והוא אינו מהווה "בניין" בר חיוב בארנונה.
בקניונים לדוגמא, לעיתם רבות מועמסים על בעלי הקניון שטחים משותפים נרחבים, מעברים וכיו"ב, אשר בהתאם להלכות הפסוקות יש להשיתם על מחזיקי הנכסים בקניון על פי חלקם היחסי. משרדנו הביא לאחרונה להפחתה משמעותית מצטברת בסך של מילוני ש"ח בחיוב ארנונה שהושת על קניון גדול בצפון הארץ, אשר במסגרתו הועמסו שטחים פנויים, אטומים, משותפים ו/או מעברים ואף שטחים שהושכרו לעירייה עצמה, על גב בעלי הקניון.
בתי מלון, תחנות דלק, בנקים, חברות ביטוח, משרדים ועוד סוגים רבים ושונים של נכסים, אשר מחויבים על ידי הרשויות באופן המקסימלי, לגביהם ניתן להביא להפחתה משמעותית של חיובי הארנונה במסגרת הוראות הדין החלות, ההלכות הפסוקות וצווי הארנונה הספציפיים החלים ברשויות הרלבנטיות, ובכך לסכל את ההעלאות החוזרות והנשנות, לעיתים באופן שרירותי לחלוטין, מצידן של הרשויות.
כידוע, ארנונה היא מס המוטל על מחזיקי נכסים מעצם אחזקתם בנכס, ולכן היא נוגעת לכלל מחזיקי הנכסים, באשר הם (לא נדרשת זכות בעלות, החבות היא מעצם החזקה בנכס).
לכל רשות מקומית יש צו ארנונה משלה, אשר לפיו נמדדים הנכסים ומחויבים בארנונה. השוני בין הצווים ברשויות השונות מתבטא בשיטת המדידה (ברוטו / נטו וכו'), במגוון הסיווגים השונים הקבועים בצו וכן בתעריפים הנקבעים לכל אחד מהסיווגים. כך שמשרד או חנות או מפעל בתל אביב יחויבו באופן שונה לו היו ממוקמים בחדרה, לדוגמא, או בכל עיר אחרת. יתרה מכך, כפי שהובא לעיל, רשות אחת יכולה לחייב את הנכס כמכלול על פי מהות השימוש העיקרי הנעשה בו, בעוד רשות אחרת יכולה לפרק את החלל לפי השימושים השונים המתבצעים בכל חלק משטחו, באופן שיש בו כדי להעלות / להוריד באופן דרמטי את החיוב הכולל.
נוכח האמור, הרי שהדיפרנציאציה בין שיטות החיוב ברשויות השונות היא עצומה, ויש מקום נרחב לפרשנות וליצירתיות מצד הרשויות בעניין זה. אי לכך, מצויים הנישומים – מחזיקי הנכסים – במעין עמדת התגוננות ונדרשים לפעול ביצירתיות ומקצועיות מנגד כדי להדוף את הגדלת החיובים.
למשרד פישר בכר חן וול אוריון ושות' מחלקה בעלת צוות מומחים במיסוי מוניציפלי, המעניקה שירותי ייעוץ משפטי וייצוג כולל בהליכי הפחתת חיובי ארנונה, אגרות והיטלי פיתוח, והשבת תשלומי יתר אשר שולמו על ידי נישומים לרשויות השונות בארץ, במודל מבוסס הצלחה. עו"ד אביטל-אסף עומדת בראש קליניקה חדשה אשר הוקמה על ידי המרכז הבינתחומי הרצליה המסייעת לאזרחים בהפחתת תשלומי הארנונה, האגרות וההיטלים, ללא עלות.