משבר הקורונה- השפעתו של משבר הקורונה על מימון פרויקטים לבנייה
מגפת הקורונה שפקדה את מדינת ישראל, לא פוסחת גם על ענף הבנייה, ועלולה להעמיד יזמים ורוכשים רבים בפתחו של משבר כלכלי בענף, אשר יביא לעיכוב בתחילתם של פרויקטים חדשים, האטת קצב מכירות של פרויקטים קיימים, דחייה בביצוע תשלומים על ידי רוכשי דירות (ואי עמידה בהם כלל) ועיכוב במועדי מסירה של דירות בפרויקטים קיימים.
כבר עתה, ניתן לזהות הקשחה משמעותית ומיידית בכל הקשור בליווי פרויקטים נדל"נים.
בנקים מממנים היו מבין הראשונים להקשיח עמדותיהם כך שתנאים עקרוניים שסוכמו להעמדת אשראי לפרויקטים שונו, קל וחומר בפרויקטים שבהם טרם נסגרו תנאי הליווי הבנקאי לפרויקט, גובה הריביות העמלות וכו'. הקשחה זו מוצאת את ביטויה בהיקפי מימון נמוכים יותר בפרויקטים ודרישה להעמדת הון עצמי גבוה יותר, העלאת שיעורי ריביות, עמלות וכו'.
אולם בכך לא די, יזמים נתקלים בימים אלו אף בדרישה של הבנקים הממנים לפתיחת הסכמי ליווי שכבר נחתמו על ידי הצדדים, העלאת הריביות ובקשה להגדלת ההון העצמי הנדרש וזאת למרות שלכאורה כעת אין עוד שום חשש להחזר החוב, ולא חל עדיין כל שינוי בשיעור הרווחיות של הפרויקט.
הבעיה יכולה להחמיר אם פרויקטים שמצויים כבר בביצוע יפסיקו לקבל מימון מהבנק והבנייה תיעצר באמצע. בטווח הארוך יכול להביא לפגיעה ברווחיות הפרויקט וכתוצאה מכך להפסקת העמדת מימון לפרויקטים ועצירם.
כך לדוגמא, בכל הנוגע להסכמי ליווי שכבר נחתמו ובמרביתם, מחויבים הקבלנים ללוח זמנים מוגדר לסיום הבנייה כמו גם לאחוז מכירות מסוים, כאשר ההאטה בקצב המכירות כמו גם האטה בקצב הבנייה מחמת מחסור בכוח אדם, יכולה להעמיד את הקבלנים בסכנה להפרה אל מול הגורם המממן את הפרויקט.
באופן דומה, רוכשי דירות חווים סיטואציה דומה, שכן הבנקים החלו להרע את תנאי העמדת המימון גם לרוכשי דירות המבקשים ליטול משכנתאות מבנקים מממנים (שוב גם ביחס לכאלו שאישור עקרוני להעמדת המשכנתא ניתן זה מכבר).
לדוגמא מי שכבר קיבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא, הבנקים משנים התנאים ומבקשים הגדלת ההון העצמי, גם מי שלא שונו לו תנאים במסגרת האישור העקרוני, ומצוי היום בחופשה ללא תשלום, בוודאי שונתה לו ההכנסה באופן שמשפיע על יכולת ההחזר במשכנתא.
כמובן לצד המגבלות בקבלת המימון, אנו רואים לא מעט חברות שפונות לרוכשים ומציעות כפתרון ביניים אפשרות להקדמת תשלומי התמורה על פי החוזה, מה שיביא מחד לחסכון תשלום מדד תשומת הבנייה שצפוי לעלות עם פרוץ המשבר, ומאידך, הקדמת תשלומי התמורה מחייבת ברוב המקרים לקיחת מלוא המשכנתא בגין דירה ותחילת התשלומים בגינה, כך שברור שפתרון זה לא אקטואלי למי שאין ביכולתו לעמוד כעת בהחזרי משכנתא גבוהים.
לצד כל אלה, אנו רואים כי אף הרשמות שנעשות לרכישת דירות חלקן מבוטלות ונדחות למועד מאוחר יותר בשל אי הודאות הקיימת.
מגמת הקשחה דומה ניתן לראות כבר עתה גם בחזית של קרקעות המדינה כאשר פורסם כי רשות מקרקעי ישראל לא נענית (בשלב הזה לפחות) לפניות של עשרות קבלנים אשר זכו במכרזים וביקשו לדחות תשלומים עבור קרקעות נוכח המשבר המתפתח.
רשות מקרקעי קיבלה פניות של קבלנים רבים שזכו בחודשים האחרונים במכרזים לרכישת זכויות חכירה בקרקעות שחלקם הגדול מיועד למאות יחידות דיור במסגרת תכנית מחיר למשתכן.
המדובר במכרזים ששווקו במאות מיליוני שקלים, כאשר טענת הקבלנים הייתה כי לנוכח מצב החירום שהוכרז במשק, מעבר הבנקים לפעילות מצומצמת בסניפים, מתעכבים אישורים רבים של עסקאות מימון, כך שלא ניתן יהיה לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו במכרז.
כידוע במסגרת מכרזי רשות מקרקעי ישראל, על היזמים להעמיד הון עצמי ותשלום מקדמה בעת הזכייה, ויתרת התשלום לרמ"י משולמת בתוך 90 יום ממועד הזכייה במכרז.
מאחר וכמו במרבית עסקאות הנדל"ן, עיקר התשלום מבוסס על מימון בנקאי, הניתן לקבלן לאחר הזכייה במכרז בהתאם לאישורי ועדות האשראי של הבנק (שגם אלו אינם מתכנסות כעת לאור המשבר), יידרש כל בנק להעריך מחדש את הסיכונים והיכולת הפיננסית של הקבלנים.
גם מעבר המדינה למצב חירום והתקנות שחוקקו לשם כך, יוצרים קושי בקבלת האישורים הנדרשים למימון הבנקאי לפרויקטים חדשים, זאת בעיקר בשל הערכות החירום בבנקים עצמם, סגירת סניפים וצמצום כח האדם.
כאמור, הבעייתיות שיצר משבר הקורונה מביא לקשיים בקבלת מימון מהמגזר הפיננסי בישראל עבור כלל ענף הבנייה ולא רק בעסקאות ומכרזים של רמ"י .
אין להוציא מכלל אפשרות כי בעתיד הקרוב עד להתבהרות המצב, יפעלו הבנקים לאשר פרויקטים חדשים במשנה זהירות ותחת מקדמי ביטחון רבים יותר, הגדלת הון עצמי, מתן ערבויות מתאימות וכו'.
דווקא בעת הזו, ישנה חשיבות לפנייה מוקדמת לגורם המממן, להגיע להסכמות בקשר להסכמי הליווי, הערכות בדבר לוחות זמנים מתאימים וכו', וזאת על מנת שניתן יהיה לעבור התקופה עד לחזרה לשגרה.