מן הכבד אל הקל – על פישוט והקלת תהליכים בעסקאות נדל"ן

יגאל ארנון ושות' עורכי דין

בשנת 2010 הציבה לעצמה מדינת ישראל מטרה ברורה: לפשט, לזרז וליעל את תהליך רישום הבעלות על נדל"ן. פעולות שונות ומגוונות שננקטו על ידה בשנים שחלפו מאז הביאו לשינויים דרמטיים בתחום והעוסקים במלאכה חשים מידי יום את השלכות המהלך.

דו"ח Doing Business המפורסם מדי שנה בידי הבנק העולמי, בוחן את הקלות של עשיית עסקים בכ-190 כלכלות ברחבי העולם. הדוח מציג דירוג השוואתי של תהליכי עשיית עסקים במספר תחומים שונים. בין הנושאים הנבחנים בדוח דורגה ישראל בשנת 2010 במקום נמוך יחסית בתחום רישום הבעלות על נדל"ן.
בשנים האחרונות פועלות הרשויות השונות בישראל בשיטות ואפיקים שונים בנסיון לפשט, לזרז וליעל את תהליך רישום הבעלות על נדל"ן. כתוצאה ממאמצים אלו דורגה ישראל בדו"ח של שנת 2017 ועלתה ב-21 מקומות בתחום רישום הבעלות על נדל"ן.
כאמור, השיפור ביעילות ובקלות תהליך רישום בעלות בנדל"ן בישראל הוא לא מקרי ולא סתמי. מדובר בתוצאות ממשיות, מתוך כוונת מכוון, של הרשויות בישראל, על מנת להקל על התעשיה ולייעל פעילות עסקית.
ככלל, רישום בעלות על נכסי נדל"ן בישראל נעשה בלשכת רישום המקרקעין.
לצורך העברת הזכויות בנכס משם המוכר לשם הקונה נדרשים הצדדים לעסקה לחתום על שטר העברת זכויות ולצרף לבקשה המוגשת ללשכת הרישום אישורים מרשויות המס. בנוסף, על הצדדים להמציא אישור מהרשות המקומית המעיד על היעדר חובות בקשר לנכס.
כאשר אחד הצדדים לעסקה היא חברה – נדרשים הצדדים להמציא פרוטוקול חברה וכן תעודת התאגדות מאושרת על ידי רשם החברות כנאמנה למקור.
ריבוי האישורים הנדרשים מהרשויות השונות עיכב את העברת הזכויות וגרם לה להיות מורכבת ומסובכת. להלן נפרט כיצד כל רשות רלוונטית פישטה והקלה את התהליך הנדרש אצלה.
אישורי מיסים – מרשויות מיסוי מקרקעין
בהתאם לדין בישראל, הצדדים מדווחים באופן עצמאי על עסקת המקרקעין ועל המס הנובע ממנה ולרשויות המס ניתנה שהות של 8 חודשים לבדוק את הדיווח.
בחלק לא מבוטל מהמקרים בחרו רשויות מיסוי מקרקעין שלא לאשר את השומה העצמית של הצדדים והעמידו את סכום המס על סכום גבוה יותר מהשומה העצמית שהוגשה על ידי הצדדים.
כדי להילחם בהחלטה נדרשו הצדדים לנהל הליכי ערר ממושכים מול רשויות המס. רק לאחר מיצוי הליכי הערר ותשלום מלוא המס היו הצדדים רשאים לקבל את אישורי המיסים הדרושים להם לצורך רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין.
באופן טבעי פרוצדורה זו היתה אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בהארכת משך רישום הבעלות על נדל"ן בישראל.
בשנת 2010 הוקמה וועדה בראשות מנכ"ל משרד האוצר ובעקבות מסקנותיה הוכנסו בשנת 2010 תיקונים משמעותיים לחוק מיסוי מקרקעין, המשמעותי מכולם הוא שינוי מנגנון קבלת אישורי המיסים הדרושים לצורך רישום הבעלות.
כיום, בתנאים מסויימים, שמתקיימים בחלק גדול מהמקרים, אישורי המיסים מתקבלים עוד בטרם שולמה מלוא התמורה והושלמה העסקה, כך שהצורך בקבלת אישורי מיסים לצורך הרישום אינו מעכב את הרישום בחלק גדול מהעסקאות הנעשות בישראל.
אמנם ישראל היא מעצמת סטארטאפים, ושמה הולך לפניה כמרכז עולמי של חדשנות בטכנולוגיה, אך עד לאחרונה רשויות המדינה עדיין לא הדביקו את הפער עם תעשיית ההיי טק. מתוך הבנת החשיבות בצורך להקל על בצוע עסקאות במקרקעין, ובמטרה לייעל עוד את ממשק העבודה מול רשויות מיסוי מקרקעין הוכנסה לשימוש בשנים האחרונות מערכת דיווח מקוונת למיסוי מקרקעין שמטרתה לקצר, לזרז ולייעל את הטיפול בשומות המוגשות לרשות.
תעודת התאגדות מרשם החברות
כאמור – במקרים בהם אחד הצדדים לעסקה היא חברה, נדרשים הצדדים להמציא תעודת התאגדות מאושרת על ידי רשם החברות כנאמנה למקור.
עד לאחרונה, כדי לקבל העתק נאמן למקור של תעודת ההתאגדות נדרשו הצדדים להזמין את תיק החברה מהארכיב המרכזי של רשם החברות. רק לאחר שהתיק הפיזי היה מגיע ללשכת רשם החברות ניתנה לצדדים האפשרות להעתיק מתוכו את תעודת ההתאגדות ולהחתים אותה, תמורת תשלום נוסף, בחותמת "נאמן למקור" של רשם החברות.
כיום יכול צד המעוניין בכך להזמין את תיק החברה באופן מקוון ולהדפיס מתוכו מסמכים המאושרים כנאמנים למקור בחותמת אלקטרונית של רשם החברות. התוצאה הברורה של המהלך הוא חסכון בזמן ובכסף לכל הנוגעים בדבר.
אישור היעדר חובות מהרשות המקומית
לצורך קבלת אישור מהרשות המקומית המעיד על היעדר חובות בקשר לנכס, על הצדדים להמציא לרשות המקומית טופס בקשה, העתק מהסכם המכר, צילום אמצעי הזיהוי של הקונה וכן אסמכתא על מועד מסירת החזקה לקונה.
רשויות מקומיות גדולות, כמו עיריית תל אביב, מאפשרות בשנה האחרונה להגיש את המסמכים הנדרשים בדואר אלקטרוני. יש לקוות שרשויות נוספות יאמצו הקלה זו ויאפשרו בכך ייעול וזירוז של העברת הבעלות בנכסי מקרקעין.
לשכת רישום המקרקעין
לאחר שמתקבלים בידי הצדדים המסמכים הנדרשים לצורך העברת הבעלות, עליהם להגיש את החומר ללשכת רישום המקרקעין. בעבר הלא רחוק התקשו הצדדים המבקשים להעביר את הבעלות בנכס להשלים את העברת הזכויות בנסיון הראשון ועל פי רוב היתה בקשת ההעברה הבעלות מושבת אליהם מספר פעמים בדרישות לשינוים ותיקונים שונים. בשנים האחרונות עוברת לשכת רישום המקרקעין רפורמה של ממש שמטרתה לאפשר רישום יעיל ומהיר של עסקאות.
כך, בשנתיים האחרונות פורסמו מספר רב של נהלים חדשים שכל מטרתם לרכך את הדרישות המחמירות שהיו נהוגות בעבר בנושאים שונים. נהלי הרישום מתפרסמים תדיר באתר של אגף רישום והסדר. פקידי הרישום בודקים את כל מסמכי ההעברה המוגשים אליהם ועושים כמיטב יכולתם לרכז את כל הערותיהם. זאת במקביל להגדלת כמות כוח האדם בלשכות רישום המקרקעין באופן שקיצר בצורה משמעותית את פרק הזמן לטיפול בבקשת העברת זכויות.
אם לא די בכך הרי שלאחרונה הושקה מערכת רישום מקוונת שמאפשרת להעביר זכויות בנכסים מסוימים באופן מקוון. התכנית בשלבי פיילוט בלבד אך הדבר מהווה איתות ברור להמשך, כשהמטרה הסופית הינה פיתוח מערכת מקוונת הקושרת בין לשכת הרישום לבין הרשות המקומית ומיסוי מקרקעין, באופן שייתר מהצדדים את הצורך לפעול להפקת אישורי מיסים ואישור עירייה.
התוצאות מדברות בעד עצמן – בהתאם לנתוני לשכת רישום המקרקעין זמן הרישום הממוצע של עסקה התקצר מ-45 ימים ל-13 ימים (ממוצע ארצי), כשבמרבית המקרים משך הרישום בפועל עומד על ימים ספורים בלבד.

לסיכום – שיפורים ושכלולים של הרשויות השונות משקפים מהפכה של ממש בתפיסה ששלטה עד לאחרונה בתחום רישום המקרקעין, תפיסה שקידשה את "מסמך המקור" ושחייבה יצירת תועפות של ניירת מיותרת. לא רחוק היום בו ניתן יהיה לבצע כמעט את כל הפעולות המחייבות רישומה של עסקה במספר פעולות מקוונות פשוטות. לא מן הנמנע שתוצאות מהפכה זו יבואו לידי ביטוי לא רק בקיצור הליכי רישום המקרקעין אלא גם בהתנהלות הצדדים במסגרת המשא ומתן ובשלב חתימת ההסכם, באופן שיקל, יקצר ויזרז את תהליך עשיית העסקים בישראל בתחום המקרקעין ויחסוך לצדדים ולמשק כולו כסף רב.
ישראל איננה שוקטת על שמריה ובשנים הקרובות צפויים שינויים נוספים שיקלו ויקצרו עוד יותר את הליכי רישום הבעלות בנדל"ן ויקלו על עשיית עסקים בישראל.

כתובת עזריאלי המגדל העגול, תל אביב 6702101 טל' 03-6087777 פקס 03-6087724 דוא"ל [email protected] אתר www.arnon.co.il
כתובת עזריאלי המגדל המרובע, תל אביב 6702501 טל' 03-6087999 פקס 03-6087902
כתובת רח' הלל 31, ת.ד. 69, ירושלים 9458131 טל' 02-6239239 פקס 02-6239233
כתובת רח' ריבלין 22, ירושלים 9424018 טל' 02-6239200 פקס 02-6239236