BDI
  • דירוגים
    • BdiCode
    • עורכי דין
    • עורכי דין דירוג ראשי
    • עורכי דין משרדי בוטיק
    • תעשייה
    • בניה
    • פינוי בינוי
    • תמ"א 38
    • מסחר
    • בנקים מסחריים
    • שירותים
    • ייזום ונדל"ן מניב
    • רואי חשבון
    • כרטיסי אשראי - סליקה ונכיון
    • ביטוח
    • אחזקות בניה
    • תשתיות-שרותים
    • עורכי דין איכות הסביבה
    • עורכי דין אנרגיה ותשתיות
    • עורכי דין בנקאות
    • עורכי דין גבייה והוצאה לפועל
    • עורכי דין עבודה
    • עורכי דין הגבלים עסקיים
    • עורכי דין הסדרי חוב
    • עורכי דין מיסוי
    • עורכי דין צווארון לבן
  • חברות
  • מנהלים
  • מאמרים וחדשות
  • איך דירגנו?
  • התחדשות עירונית
  • Coface
  • עברית
  • המהדורות הדיגיטליות
    • חדש !!! BdiCode2020 המהדורה הדיגיטלית
    • חדש !! נדל"ן ובניה 2020 המהדורה הדיגיטלית
    • חדש !! עורכי דין 2020 המהדורה הדיגיטלית
    • חדש !! החברות שהכי טוב לעבוד בהן 2020 המהדורה הדיגיטלית
  • אודות
  • דבר ההנהלה
  • שאלונים לדירוג BdiCode
    • חדש ! שאלוני עו"ד
    • שאלונים למגזרים 2021
    • שאלונים לדירוג משרדי עורכי פטנטים
    • שאלוני רואי חשבון
    • שאלונים לדירוג התחדשות עירונית
  • אפשרויות פירסום
  • צור קשר
BDI
  • דירוגים
    BdiCode עורכי דין עורכי דין דירוג ראשי עורכי דין משרדי בוטיק
    תעשייה בניה פינוי בינוי תמ"א 38
    מסחר בנקים מסחריים שירותים ייזום ונדל"ן מניב
    רואי חשבון כרטיסי אשראי - סליקה ונכיון ביטוח אחזקות בניה
    תשתיות-שרותים עורכי דין איכות הסביבה עורכי דין אנרגיה ותשתיות עורכי דין בנקאות
    עורכי דין גבייה והוצאה לפועל עורכי דין עבודה עורכי דין הגבלים עסקיים עורכי דין הסדרי חוב
    עורכי דין מיסוי עורכי דין צווארון לבן

    לרשימת הדירוגים המלאה

  • חברות
  • מנהלים
  • מאמרים וחדשות
  • איך דירגנו?
  • התחדשות עירונית
  • Coface
    בית / מאמרים / זיתוני – אבי זיתוני: "היום מורידים מינונים. לא קופצים מעל הפופיק"

קטגוריות מאמרים

  • תקשורת
  • מאמרי BDI
  • מאמר מקצועי
  • קורונה בישראל
  • החברות שהכי טוב לעבוד בהן
  • דירוג עורכי הדין
  • מגזר הבניה
  • דירוג Fico-Bdi

זיתוני – אבי זיתוני: "היום מורידים מינונים. לא קופצים מעל הפופיק"

היזם אבי זיתוני מספר על השת"פ הארוך עם האחים גינדי, על החיבה לעיסקאות קומבינציה ועל ההתמקדות רק במעגל השני של תל אביב
מאת: קבוצת זיתוני
פורסם: 17 דצמבר 2019

בתחילת שנות ה-80, לאחר שהשתחרר מהצבא, החל אבי זיתוני לעבוד כשכיר אצל היזמים משה ויגאל גינדי. אביו אמנם עבד גם הוא בנדל"ן, אבל המיתון בארץ שכנע את המשוחרר הטרי ללכת לעבוד "בבית ספר לנדל"ן, שם למדתי את כל יסודות הנדל"ן, השיווק והביצוע". אחרי 5 שנים אצל האחים גינדי הוא פרש לדרך עצמאית, הקים חברת שיווק שמכרה דירות לקבלנים, "עד שהרווחתי כמה לירות והתחלתי ביזמות בעצמי".
– צריך הרבה כסף בשביל לקפוץ ליזמות.
"התחלתי בעסקאות קומבינציה קטנות, 8-20 דירות, ואחרי כעשר שנים, בשנת 1999, הגיע לידי פרויקט גדול של 202 יח"ד בהוד השרון. הרמתי טלפון למשה ויגאל גינדי שנשארתי איתם בקשר, ומאז 20 שנה אנחנו ביחד ובנינו 2,500 דירות. היום בצנרת יש לנו 450 דירות באזורי ביקוש, במעגל השני של תל אביב".
– מה הסוד בשותפות? פשוט 4 פרויקטים ביחד עדיף על 2 לבד?
"קודם כל, זה בחירת השותף הנכון. היתה בנינו הבנה טובה, כשבתחילת הדרך הם היו המעסיק שלי. תמיד האמנתי בהם והם האמינו בי, אנחנו סוגרים עניינים בטלפון, ויש לנו אותו ראש. השיטה שעובדת אצלנו, בגלל שהם מכירים אותי, היא שאני מנהל את השותפות הזו והם יותר פסיביים. אני מאתר את העיסקאות, אחראי לקידום הפרויקט, לשיווק. בשורה התחתונה רק אחד הוא המנהל. נדל"ן זו ריצה למרחקים ארוכים, בתקופות טובות ובתקופות פחות טובות".

"לעשות עיסקה בתל אביב צריך להשכיב הרבה הון עבור עיסקה אחת. במעגל השני אני יכול לעשות 2-3 עיסקאות בסיכון יותר נמוך. אני קבלן ויזם שיודע לעבוד באזורים שלי. שם טוב לי, שם אני מוכר, ואני לא לוקח סיכון מעבר לגודל שלי"
– באיזה תקופה אנחנו עכשיו?
"כרגע זו תקופה פחות טובה, מאז מחיר למשתכן. המכירות יותר קשות, אבל עברנו כבר דברים כאלה בעבר. חזרנו למספרים של פעם, ואנחנו שמכירים את המספרים של פעם יודעים לעבוד גם בשיטה הזו. בתקופה כזו אתה מוריד מינונים, משתדל לא לקפוץ מעל הפופיק, ונותן יותר מאמץ בשיווק, בהנחות, עם פרסום יותר גדול. הרבה יותר קשה היום למכור דירות על הנייר, בגלל שיש הרבה פחות משקיעים. שינו את כללי המשחק, אבל ברור לנו שזה לא ימשך הרבה זמן והמצב יחזור לקדמותו. אני מאמין שעוד שנה שנתיים השוק ישתחרר, שוק צריך לעבוד חופשי".
– אז למה לא נכנסת למחיר למשתכן?
"לא האמנו בזה כל כך. היה לנו מספיק מלאי קרקעות לעבור את השנים הללו".
— עיסקאות על קרקעות פרטיות הפכו לקשות יותר.
"היום זה באמת הרבה יותר קשה, כי המדינה מוכרת רק מחיר למשתכן. כל בעל קרקע פרטית לא ממהר למכור ובעיסקאות מזומן אין לך הרבה יתרון, אבל בעסקאות קומבינציה בא לידי ביטוי המימון, האמינות, והרקורד, וזה נותן לנו יתרון. בקומבינציה ניתן לעשות עיסקאות ברווח סביר. קרקעות באזורים שאנחנו פועלים בהם נמכרות במיליון שקל ליח"ד, ובקומבינציה אנחנו מגיעים לאזור 43% שנשארים אצל בעלי הקרקע, וזה עדיין מאפשר רווחיות שאנחנו מצפים לה. בעיסקאות קומבינציה אתה צריך לקחת מקדמי ביטחון – עלויות הבנייה ועוד, אבל במזומן אתה שם את כל הכסף מראש ובקומבניציה הוצאות המימון הרבה יותר נמוכות, ודאי בתקופה כזו. אתה חייב להתאים את עצמך למצב והיום יותר כלכלי לעשות עיסקאות קומבינציה. אנחנו בוחרים עיסקאות בפינצטה, משהו כמו שתי עיסקאות בשנה".
– ובאופן מסורתי, אתה בונה רק במרכז הארץ.
"כל אחד צריך לפעול במה שהוא מבין ויודע. נדל"ן מורכב מהמון אפשרויות. אנחנו מתעסקים במגורים במעגל השני של תל אביב, אפילו עד ראש העין. אני בונה ל'מידל קלאס פלוס', למשפרי דיור או לזוגות צעירים שההורים עוזרים להם. תמיד מכרנו לקהל הזה".
ולמה מעגל שני ולא ראשון, בלב תל אביב?
"לעשות עיסקה בתל אביב צריך להשכיב הרבה הון עבור עיסקה אחת. במעגל השני אני יכול לעשות 2-3 עיסקאות בסיכון יותר נמוך. אני קבלן ויזם שיודע לעבוד באזורים שלי. שם טוב לי, שם אני מוכר, ואני לא לוקח סיכון מעבר לגודל שלי".
– אתה מתאר תקופה שבה הרבה יותר קשה למכור, אז אולי אנחנו בדרך לירידת מחירים משמעותית?
"המחירים לא יכולים לחזור אחורה, כי הקרקע התייקרה ומתח הרווחים של היזמים לא השתנה בעשור האחרון. גם אם טיפה הורדנו מחירים, 3%-5%, זה יחזור. מלאי הקרקעות הצטמצם והתחלות הבנייה ירדו. צריך להבין שלהיות יזם במדינת ישראל זו עבודה קשה ואף אחד לא מרחם עליך. אנחנו שותפים ולא אויבים של שר האוצר".


קבוצת זיתוני

מאמרים נוספים

מנהלות הגיבו למשבר במצוקה יותר ממנהלים

מנהלות הגיבו למשבר במצוקה יותר ממנהלים

New Year; New Vaccine; and New Rules for Israeli Civil Procedure

New Year; New Vaccine; and New Rules for Israeli Civil Procedure

מדיניות יישום חוק איסור הלבנת הון על ידי הבנקים – "יותר משהעגל רוצה לינוק, רוצה הפרה להניק" – אילן סופר ושות'

מדיניות יישום חוק איסור הלבנת הון על ידי הבנקים – "יותר משהעגל רוצה לינוק, רוצה הפרה להניק" – אילן סופר ושות'

"עידן האונליין מביא לסגירתם של מרכזי קניות בכל העולם" –   The Marker

"עידן האונליין מביא לסגירתם של מרכזי קניות בכל העולם" – The Marker

BDI בתקשורת – יום האישה 2019

BDI בתקשורת – יום האישה 2019

קטגוריות מאמרים

  • תקשורת
  • מאמרי BDI
  • מאמר מקצועי
  • קורונה בישראל
  • החברות שהכי טוב לעבוד בהן
  • דירוג עורכי הדין
  • מגזר הבניה
  • דירוג Fico-Bdi

קישורים חיוניים

  • שאלוני עו"ד
  • התחדשות עירונית
  • חברות
  • מנהלים
  • מאמרים וחדשות
  • איך דירגנו?
  • אפשרויות פירסום
  • צור קשר

חברות בזרקור

  • חכם את אור-זך עורכי דין
  • אשר אביטן ושות', משרד עו"ד
  • סיטי פרוייקטים יזמות והתחדשות עירונית
  • גזית-בקל, משרד עורכי דין
  • קבוצת שובל
  • דוד, לונגו, רזניק ושות' עורכי- דין
  • קבוצת אורון אחזקות והשקעות
  • אלעד שאול ושות'
  • רן – תירוש ושות'

דירוגים וענפים בזרקור

  • עורכי דין דירוג ראשי
  • עורכי דין משרדי בוטיק
  • BdiCode
  • הכי טוב לעבוד
  • רואי חשבון
  • פינוי בינוי
  • תמ"א 38
  • עורכי דין נדל"ן
  • עורכי דין מעמד אישי

המהדורות הדיגיטליות

  • חדש !!! BdiCode2020 המהדורה הדיגיטלית
  • חדש !! נדל"ן ובניה 2020 המהדורה הדיגיטלית
  • חדש !! עורכי דין 2020 המהדורה הדיגיטלית
  • חדש !! החברות שהכי טוב לעבוד בהן 2020 המהדורה הדיגיטלית

מעוניינים לקדם את העסק?
BDI מציעה מגוון אפשרויות

למידע נוסף

עקבו אחרינו

שפות

  • עברית
Site by Agent Digital
Secure site
Bdicode © Copyright 2018
↑