המדינה תיתן זכויות בנייה נוספות, הרשויות יימכרו את הדירות – סמי מצלאוי , מצלאוי חברה לבנין בע"מ

סיום כהונת הממשלה הקודמת והרכבת הממשלה החדשה הן הזדמנות לחשבון נפש שצריכות לעשות הממשלות הקודמות בתחום הנדל"ן. משבר הדיור רק החריף, בלוני הניסוי כמו תכניות מע"מ אפס ומחיר מטרה (שכרגע המכרז הראשון שלו נדחה מספר פעמים) נכשלו, ההבטחות, ההצהרות והפתרונות של מקבלי ההחלטות התרחבו, אבל בפועל ידם של אלפי זוגות צעירים ומשפחות צעירות אינם משגת מלרכוש דירה בישראל.
התכניות השאפתניות של השרים בממשלה הקודמת הגיעו ממקום טוב, אבל בפועל הקשיים הקואליציוניים, האגו, שינוי התפיסה בקרב פקידי האוצר וחוסר התכליתיות הובילו לכך שמחירי הדירות ממשיכים ואף ימשיכו לעלות אם לא יימצא פתרון במהרה.
לעניות דעתי, קיים פתרון שיכול להצליח להוריד את מחירי הדירות ומבלי לשנות סדרי עולם רבים – הרחבת זכויות בנייה אם במסגרת התחדשות עירונית ואם במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). המטרה היא לא לתת עוד ליזמים על חשבון הציבור, אלא בדיוק להיפך. איך? באמצעות בניית תוספת יחידות דיור בשיעור של כ- 10% בכל פרויקט מגורים שמוקם. את בניית הדירות הנוספות יבצע קבלן הפרויקט כקבלן ביצוע ממשלתי והדירות הנוספות שייבנו יימכרו לזוגות צעירים במחיר של 70% מערכן של דירות מגורים באותו פרויקט. רוכשי הדירות הנוספות יהיו אלו שיעמדו בקריטריונים שנקבעו מראש כמו אלו שנקבעו במחיר למשתכן, במע"מ 0 או במחיר מטרה, תלוי בהחלטת הממשלה.
אין הכוונה כי היזם יספוג את עלויות הבנייה של הדירות הנוספות, ולכן על פי גישה זו, אמנם הקבלן יישא בתשלום אגרות הבנייה ובכל יתר עלויות הבנייה הנלוות, אולם הוא יזכה בפטור מתשלום אגרות פיתוח והשבחה.
יתירה מכך, אם בתכנית מע"מ 0 המדינה נדרשה לוותר על הכנסות של כ-2 מיליארד שקל, הרי שבמקרה הזה היא לא נדרשת כלל להכניס את היד לכיס. להפך, נקיטה בדרך זו דווקא עשויה להביא למדינה הכנסות נוספות ממע"מ על מכירות הדירות שהתווספו ללא השקעה נוספת.
היום ישנן כ-30 אלף יחידות דיור באזור המרכז שמאושרות לבנייה וביצוען מתעכב מסיבות כאלו ואחרות בוועדות התכנון השונות. הענקת תוספת בנייה, אפילו בשיעור של כ-10%, תיתן מענה למחוסרי דיור רבים. בדרך זו נצליח להגדיל את היצע הדירות במרכז הארץ, מיבנה ועד נתניה, לא נכביד על התשתיות הציבוריות ונאפשר לזוגות צעירים להמשיך לגור בעיר ילדותם, בקרבת משפחתם, ליד חבריהם וכמובן להמשיך ליהנות מעזרת מההורים שכל כך חשובה לזוג צעיר בתחילת דרכו.
אם הקרקעות הללו הן הקרקעות של העם, אז למה לא נותנים לו אותן כשהוא זקוק להן?! זוהי חכמה גדולה להודות שיש בעיה ובאותה נשימה להגיד "מי שאין לו כסף שלא ירכוש דירה במרכז הארץ". אלא שאותם זוגות צעירים מוכרחים לגור במרכז, שכן בימנו אין זוג צעיר שלא נתלה על עזרת המשפחה – אם זה באוכל מצד אחד, אם זה בייביסיטר מצד שני ואם זה בכל דרך אחרת שמסייעת לאותו זוג צעיר. הרחקתו של זוג צעיר ממשפחתו שגרה במרכז הארץ למעשה מאלצת אותו להוציא הרבה מאוד כסף עבור אותה עזרה בתשלום.
במשך שנים רבות פעלתי מול משרדי הממשלה הרלוונטיים ומול שרי הבינוי השונים כדי להביא לפתרון שאני סבור כי ניתן יהיה ליישמו במהרה, ללא עלות כלכלית נוספת וללא פגיעה במרקם העירוני המתוכנן. אלא שלא פעם עמדתי מול שוקת שבורה, שכן שיקולים שונים, בעיקר פוליטיים-כלכליים, הן שהנחו את מקבלי ההחלטות במקום השיקולים החברתיים-כלכליים.
לטעמי בשלב ראשון במסגרת הפתרון למשבר הדיור על הממשלה להקים "ועדת על" שתהיה מורכבת ממומחים ואנשי מקצוע שיהיו נציגי המשרדים הממשלתיים השונים הקשורים לענף הבנייה והפיתוח במדינה – נציגי משרד האוצר, משרד הפנים, משרד הבינוי, משרד התחבורה ועוד. לוועדה יוענקו תקציבים נפרדים וסמכויות לאישור פרויקטים מיוחדים שיתוכננו על ידי אנשי המקצוע שיושבים בה. בין היתר היא תהיה אחראית על רשות מקרקעי ישראל, קק"ל וועדות התכנון השונות. בראשה יעמוד נציג שיהיה כפוף אך ורק למשרד ראש הממשלה. בדרך זו למעשה מבטיחים התנהלות סדירה, בלתי תלויה ושאינה מונעת מאינטרסים מנוגדים. כי כשהכוח מרוכז אצל גוף אחד לא ניתן להטיל את האחריות על האחר. זה עובד מצוין בחברה הלאומית לדרכים בישראל (מע"צ לשעבר) ובחברות ממשלתיות אחרות ואין סיבה שפורמט זה לא יעבוד גם בתחום הנדל"ן.
לוועדת העל יהיו הסמכויות להטיל על ועדות התכנון המקומיות להכין תכניות אב שיקבעו כמה ואילו תוספות בנייה יהיה ניתן להוסיף בכל אזור ואזור ברחבי הערים עליהן הן ממונות כשבאחריותן לדאוג כי הוספת הזכויות ישמשו אך ורק למטרה לשמה הן נועדו .
לסיום, חשוב לי להדגיש כי הפתרון המוצע מתאים לכל פרוייקטי המגורים ואינו מצומצם בהכרח לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית. בקרקעות המשווקות על ידי המדינה ניתן להבטיח זאת על ידי הוספת סעיף במסמכי המכרז – היזם מתחייב לבנות עבור המדינה 10%-20% תוספת יחידות דיור בפרויקט הבנייה אותן הוא ימכור במחיר של 70% מערכן של דירות באותו פרויקט. בקרקעות המיועדות להתחדשות עירונית ניתן לשלב זאת כתנאי לאישור ועדות התכנון השונות במסגרת תכנית חדשה.
אני מאמין בפתרון וקצתי בהמתנה ליום בו יבוא השינוי מלמעלה. כיזם וכמי שהקים בהצלחה רבה את פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בישראל, אני מרגיש מחויבות גדולה לפעול לשם כך. אפילו אם פעולתי מהווה בסך הכל טיפה קטנה בים, בכוונתי ליישם פתרון זה על חשבוני בפרויקט אותו אני בונה בקרית אונו, כי בסופו של דבר אני מאמין ששינוי גדול מתחיל בצעד קטן.