הלכת "אליק רון" ויישומה בפועל – ערעור הוודאות ביחס למועד והיקף החיוב בהיטלי השבחה - הררי טויסטר ושות' דירוג חברות - המקיף והאמין ביותר בישראל

הלכת ביהמ"ש העליון בענין "אליק רון"*, שינתה באופן מהותי את אופן ההסתכלות על החיוב בהיטלי השבחה.
עד להלכה זו, ההסדר החקיקתי המעוגן בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לענין מועד החיוב בהיטל השבחה, היה חד משמעי וברור. בהתאם להסדר זה, בעלים או חוכר בנכס במועד בו אושרה תכנית משביחה, הוא החייב בהיטל ההשבחה בגין אישור התכנית. כדבר שבשיגרה נדחה ביצוע התשלום, עד למועד "מימוש זכויות", בו הנישום "נפגש עם הכסף", דהיינו לעת הוצאת היתר בניה או לעת העברת זכויות במקרקעין הטעונה רישום.
הלכת "אליק רון" שינתה, לנסיבותיה, מושכלות יסוד אלו, וחידדה את ההבחנה, שאינה קיימת בחוק, בין "מימוש" בהיתר, לבין "מימוש" במכר.
כך, ב"מימוש" במכר, לא תמיד קיימת בהירות באשר לאופן וההיקף בו ינוצלו זכויות הבניה בהיתר הבניה העתידי, והערכת ההשבחה בנסיבות אלו כוללת הנחות מוצא תיאורטיות בנוגע לכך.
הקושי מתחדד נוכח תכניות שבהן הזכויות אינן מוגדרות באופן ודאי ומותירות פתח להליך תכנוני נוסף או שיקול דעת של מוסדות התכנון, לעת מימוש בהיתר הבניה. בנסיבות "אליק רון", נידונו 2 דוגמאות. האחת, תכניות המחייבות הפעלת שק"ד עצמאי ונפרד בהליך של הקלה, כגון–תותר תוספת זכויות בגובה X לאחר פרסום ומתן זכות התנגדות. זכויות אלו כונו "זכויות מותנות". השניה, תכניות המתנות את תוספת הזכויות באישור נוסף של הועדה המקומית כך שבמועד אישורן, אין ודאות לקבלתן, כגון–עבור כל קומה נוספת/מעלית נוספת/קומה מפולשת שתתבקשנה, רשאית הועדה המקומית לאשר תוספת שטח בשיעור X. זכויות אלו כונו זכויות "מעין מוקנות".
באשר לזכויות המותנות, נקבע שאירוע המס הוא מועד אישור ההקלה, וזהו אף מועד החיוב, שכן הזכויות אינן ודאיות במועד אישור התכנית ונדרש הליך נוסף למימושן. באשר לזכויות המעין מוקנות, נקבע שבין המבקש לממש הזכויות, לבין אישורן הסופי, עובר "גשר של ברזל", ועל כן אירוע המס הוא התכנית. יחד עם זאת, באשר למועד החיוב, נקבע שההיטל יגבה בהליך דו שלבי – בשלב המכר ייגבה חלק מן ההיטל המבטא את עליית השווי שנוצרה בשלב זה, ובשלב הוצאת היתר הבניה ומימוש בפועל של הזכויות, ייגבה היטל משלים.
קביעות אלו באשר לזכויות "מעין מוקנות", שינו סדרי בראשית, שכן למרות שנקבע כי תכנית הכוללת זכויות "מעין מוקנות" מהווה את "אירוע המס", עדיין לא יגבה היטל ההשבחה באופן מלא בשלב המכר, ולמעשה יתרת החיוב בהיטל השבחה יחול בשלב השני, ויושת על רוכש הזכויות, אשר כלל אינו מוגדר כ"חייב" בהיטל, שכן לא היה הבעלים במועד אישור התכנית המשביחה.
חריג זה הולך ומתרחב בפסיקות שונות מאז ועד היום, המייצרות החלטות סותרות, ומכאן קצרה הדרך ליצירת חוסר ודאות בעקבות אישור תכנית משביחה, ככל שתוגדר כתכנית הכוללת זכויות "מעין מוקנות"/"מותנות". ראשית, עצם ההגדרה עשויה להיות שנויה במחלוקת, שכן קיימות הוראות רבות ומגוונות בתכניות, שונות לחלוטין מתכניות "אליק רון", שעשויות לעורר שאלה של ודאות. הגדרת התכנית ככזו (אשר יכולה להתרחש גם לאחר הליכים משפטיים), תביא לחיוב חלקי בלבד בשלב המכר, וכן לחיובם של הרוכשים, בהיטל השבחה, בשלב הוצאת היתר בניה.
למצב נסיבות זה השלכות על התנהלות שוק המקרקעין. כך למשל, בעת חתימת הסכם מכר, נהוג לקבוע שמוכר חב בתשלום היטל השבחה על תכניות שאושרו עד למועד חתימת הסכם המכר, והרוכש, ממועד החתימה ואילך. ואולם, ככל שתוגדר התכנית המשביחה ככוללת זכויות "מעין מוקנות"/ "מותנות", החיוב בגין התכנית שקדמה למועד חתימת ההסכם, לא יתמצה בתשלום המשולם בשלב המכר, ועלולות להיווצר מחלוקות לגבי זהות החייב במועד הוצאת ההיתר. נראה שרצוי להתייחס לכך במסגרת הוראה מתאימה בהסכם המכר. לא זאת בלבד, אלא שגם קביעת החלוקה בין השלבים, כלל אינה ברורה.
יצוין שבביהמ"ש העליון עצמו הוצגו מגמות שונות באשר להלכה זו, ועל כך שיש ליישמה במקרים חריגים בלבד, ואף תלויה ועומדת בפניו בקשה לדיון נוסף בסוגיה דומה**. על כן לא נותר אלא להמתין, האם הקשיים הנערמים יביאו לפסיקה המייצרת ודאות רבה יותר, או שהמחוקק יקדים ויגיד את דברו***.

* רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתו"ב גבעתיים נ. אליק רון
**ראה דנ"מ 2693/18 הועדה המקומית לתו"ב הרצליה נ. אקרו בע"מ
***ראה לענין זה הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון – הגדרת מימוש זכויות), התשע"ז – 2017, אשר הונחה על שולחן הכנסת לדיון מוקדם, ואולם טרם הועברה לקריאה ראשונה.

הררי טויסטר ושות'