BDI
  • דירוגים
    • BdiCode
    • עורכי דין
    • עורכי דין דירוג ראשי
    • עורכי דין משרדי בוטיק
    • הכי טוב לעבוד
    • תעשייה
    • בניה
    • פינוי בינוי
    • פינוי בינוי - חברות בשלבי תכנון הפרויקט
    • תמ"א 38
    • תמ"א 38 - חברות בשלבי תכנון הפרויקט
    • מסחר
    • בנקים מסחריים
    • שירותים
    • ייזום ונדל"ן מניב
    • רואי חשבון
    • כרטיסי אשראי - סליקה ונכיון
    • ביטוח
    • אחזקות בניה
    • תשתיות-שרותים
    • עורכי דין בנקאות
    • עורכי דין גבייה והוצאה לפועל
    • עורכי דין עבודה
    • עורכי דין הגבלים עסקיים
    • עורכי דין הסדרי חוב
    • עורכי דין מיסוי
    • עורכי דין צווארון לבן
  • חברות
  • מנהלים
  • מאמרים וחדשות
  • איך דירגנו?
  • התחדשות עירונית
  • Coface
  • המהדורות הדיגיטליות
    • חדש !!! BdiCode2021 המהדורה הדיגיטלית
    • חדש !! נדל"ן ובניה 2021 המהדורה הדיגיטלית
    • חדש !! עורכי דין 2021 המהדורה הדיגיטלית
    • חדש !! החברות שהכי טוב לעבוד בהן 2021 המהדורה הדיגיטלית
  • אודות
  • דבר ההנהלה
  • שאלונים לדירוג BdiCode
    • חדש ! שאלונים למגזרים 2022
    • חדש ! שאלונים לדירוג התחדשות עירונית 2022
    • שאלוני עו"ד
    • שאלונים לדירוג משרדי עורכי פטנטים
    • שאלוני רואי חשבון
  • אפשרויות פירסום
  • צור קשר
  • עברית
  • המהדורות הדיגיטליות
    • חדש !!! BdiCode2021 המהדורה הדיגיטלית
    • חדש !! נדל"ן ובניה 2021 המהדורה הדיגיטלית
    • חדש !! עורכי דין 2021 המהדורה הדיגיטלית
    • חדש !! החברות שהכי טוב לעבוד בהן 2021 המהדורה הדיגיטלית
  • אודות
  • דבר ההנהלה
  • שאלונים לדירוג BdiCode
    • חדש ! שאלונים למגזרים 2022
    • חדש ! שאלונים לדירוג התחדשות עירונית 2022
    • שאלוני עו"ד
    • שאלונים לדירוג משרדי עורכי פטנטים
    • שאלוני רואי חשבון
  • אפשרויות פירסום
  • צור קשר
BDI
  • דירוגים
    BdiCode עורכי דין עורכי דין דירוג ראשי עורכי דין משרדי בוטיק
    הכי טוב לעבוד תעשייה בניה פינוי בינוי
    פינוי בינוי - חברות בשלבי תכנון הפרויקט תמ"א 38 תמ"א 38 - חברות בשלבי תכנון הפרויקט מסחר
    בנקים מסחריים שירותים ייזום ונדל"ן מניב רואי חשבון
    כרטיסי אשראי - סליקה ונכיון ביטוח אחזקות בניה תשתיות-שרותים
    עורכי דין בנקאות עורכי דין גבייה והוצאה לפועל עורכי דין עבודה עורכי דין הגבלים עסקיים
    עורכי דין הסדרי חוב עורכי דין מיסוי עורכי דין צווארון לבן

    לרשימת הדירוגים המלאה

  • חברות
  • מנהלים
  • מאמרים וחדשות
  • איך דירגנו?
  • התחדשות עירונית
  • Coface
    עמוד הבית / מאמרים / הלכת "אליק רון" ויישומה בפועל – ערעור הוודאות ביחס למועד והיקף החיוב בהיטלי השבחה – הררי טויסטר ושות'

קטגוריות מאמרים

  • תקשורת
  • מאמרי BDI
  • קורונה בישראל
  • מאמר מקצועי
  • החברות שהכי טוב לעבוד בהן
  • מגזר הבניה
  • דירוג עורכי הדין
  • דירוג Fico-Bdi
  • דרושים עובדים בחברות

הלכת "אליק רון" ויישומה בפועל – ערעור הוודאות ביחס למועד והיקף החיוב בהיטלי השבחה – הררי טויסטר ושות'

הלכת ביהמ"ש העליון בענין "אליק רון"*, שינתה באופן מהותי את אופן ההסתכלות על החיוב בהיטלי השבחה. עד להלכה זו, ההסדר החקיקתי המעוגן בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לענין מועד החיוב בהיטל השבחה, היה חד משמעי וברור. בהתאם להסדר זה, בעלים או חוכר בנכס במועד בו אושרה תכנית משביחה, הוא החייב בהיטל ההשבחה בגין אישור התכנית. […]
מאת: עו"ד תמר איגרא, משרד הררי טויסטר ושות'
פורסם: 16 יוני 2019

הלכת ביהמ"ש העליון בענין "אליק רון"*, שינתה באופן מהותי את אופן ההסתכלות על החיוב בהיטלי השבחה.
עד להלכה זו, ההסדר החקיקתי המעוגן בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לענין מועד החיוב בהיטל השבחה, היה חד משמעי וברור. בהתאם להסדר זה, בעלים או חוכר בנכס במועד בו אושרה תכנית משביחה, הוא החייב בהיטל ההשבחה בגין אישור התכנית. כדבר שבשיגרה נדחה ביצוע התשלום, עד למועד "מימוש זכויות", בו הנישום "נפגש עם הכסף", דהיינו לעת הוצאת היתר בניה או לעת העברת זכויות במקרקעין הטעונה רישום.
הלכת "אליק רון" שינתה, לנסיבותיה, מושכלות יסוד אלו, וחידדה את ההבחנה, שאינה קיימת בחוק, בין "מימוש" בהיתר, לבין "מימוש" במכר.
כך, ב"מימוש" במכר, לא תמיד קיימת בהירות באשר לאופן וההיקף בו ינוצלו זכויות הבניה בהיתר הבניה העתידי, והערכת ההשבחה בנסיבות אלו כוללת הנחות מוצא תיאורטיות בנוגע לכך.
הקושי מתחדד נוכח תכניות שבהן הזכויות אינן מוגדרות באופן ודאי ומותירות פתח להליך תכנוני נוסף או שיקול דעת של מוסדות התכנון, לעת מימוש בהיתר הבניה. בנסיבות "אליק רון", נידונו 2 דוגמאות. האחת, תכניות המחייבות הפעלת שק"ד עצמאי ונפרד בהליך של הקלה, כגון–תותר תוספת זכויות בגובה X לאחר פרסום ומתן זכות התנגדות. זכויות אלו כונו "זכויות מותנות". השניה, תכניות המתנות את תוספת הזכויות באישור נוסף של הועדה המקומית כך שבמועד אישורן, אין ודאות לקבלתן, כגון–עבור כל קומה נוספת/מעלית נוספת/קומה מפולשת שתתבקשנה, רשאית הועדה המקומית לאשר תוספת שטח בשיעור X. זכויות אלו כונו זכויות "מעין מוקנות".
באשר לזכויות המותנות, נקבע שאירוע המס הוא מועד אישור ההקלה, וזהו אף מועד החיוב, שכן הזכויות אינן ודאיות במועד אישור התכנית ונדרש הליך נוסף למימושן. באשר לזכויות המעין מוקנות, נקבע שבין המבקש לממש הזכויות, לבין אישורן הסופי, עובר "גשר של ברזל", ועל כן אירוע המס הוא התכנית. יחד עם זאת, באשר למועד החיוב, נקבע שההיטל יגבה בהליך דו שלבי – בשלב המכר ייגבה חלק מן ההיטל המבטא את עליית השווי שנוצרה בשלב זה, ובשלב הוצאת היתר הבניה ומימוש בפועל של הזכויות, ייגבה היטל משלים.
קביעות אלו באשר לזכויות "מעין מוקנות", שינו סדרי בראשית, שכן למרות שנקבע כי תכנית הכוללת זכויות "מעין מוקנות" מהווה את "אירוע המס", עדיין לא יגבה היטל ההשבחה באופן מלא בשלב המכר, ולמעשה יתרת החיוב בהיטל השבחה יחול בשלב השני, ויושת על רוכש הזכויות, אשר כלל אינו מוגדר כ"חייב" בהיטל, שכן לא היה הבעלים במועד אישור התכנית המשביחה.
חריג זה הולך ומתרחב בפסיקות שונות מאז ועד היום, המייצרות החלטות סותרות, ומכאן קצרה הדרך ליצירת חוסר ודאות בעקבות אישור תכנית משביחה, ככל שתוגדר כתכנית הכוללת זכויות "מעין מוקנות"/"מותנות". ראשית, עצם ההגדרה עשויה להיות שנויה במחלוקת, שכן קיימות הוראות רבות ומגוונות בתכניות, שונות לחלוטין מתכניות "אליק רון", שעשויות לעורר שאלה של ודאות. הגדרת התכנית ככזו (אשר יכולה להתרחש גם לאחר הליכים משפטיים), תביא לחיוב חלקי בלבד בשלב המכר, וכן לחיובם של הרוכשים, בהיטל השבחה, בשלב הוצאת היתר בניה.
למצב נסיבות זה השלכות על התנהלות שוק המקרקעין. כך למשל, בעת חתימת הסכם מכר, נהוג לקבוע שמוכר חב בתשלום היטל השבחה על תכניות שאושרו עד למועד חתימת הסכם המכר, והרוכש, ממועד החתימה ואילך. ואולם, ככל שתוגדר התכנית המשביחה ככוללת זכויות "מעין מוקנות"/ "מותנות", החיוב בגין התכנית שקדמה למועד חתימת ההסכם, לא יתמצה בתשלום המשולם בשלב המכר, ועלולות להיווצר מחלוקות לגבי זהות החייב במועד הוצאת ההיתר. נראה שרצוי להתייחס לכך במסגרת הוראה מתאימה בהסכם המכר. לא זאת בלבד, אלא שגם קביעת החלוקה בין השלבים, כלל אינה ברורה.
יצוין שבביהמ"ש העליון עצמו הוצגו מגמות שונות באשר להלכה זו, ועל כך שיש ליישמה במקרים חריגים בלבד, ואף תלויה ועומדת בפניו בקשה לדיון נוסף בסוגיה דומה**. על כן לא נותר אלא להמתין, האם הקשיים הנערמים יביאו לפסיקה המייצרת ודאות רבה יותר, או שהמחוקק יקדים ויגיד את דברו***.

* רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתו"ב גבעתיים נ. אליק רון
**ראה דנ"מ 2693/18 הועדה המקומית לתו"ב הרצליה נ. אקרו בע"מ
***ראה לענין זה הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון – הגדרת מימוש זכויות), התשע"ז – 2017, אשר הונחה על שולחן הכנסת לדיון מוקדם, ואולם טרם הועברה לקריאה ראשונה.


הררי טויסטר ושות'

מאמרים נוספים

לפתור מראש את בעיית הלימונים: חברות נדרשות להסדיר את האפשרות של נושאי המשרה לנצל הזדמנויות עסקיות הנקרות בדרכם – עו"ד גדעון אבן אור – עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות'

לפתור מראש את בעיית הלימונים: חברות נדרשות להסדיר את האפשרות של נושאי המשרה לנצל הזדמנויות עסקיות הנקרות בדרכם – עו"ד גדעון אבן אור – עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות'

תובנות בנוגע לתחולה בין-לאומית של חוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1983 – עו"ד רועי דותן – עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות'.

תובנות בנוגע לתחולה בין-לאומית של חוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1983 – עו"ד רועי דותן – עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות'.

עוד מאמרים

קטגוריות מאמרים

  • תקשורת
  • מאמרי BDI
  • קורונה בישראל
  • מאמר מקצועי
  • החברות שהכי טוב לעבוד בהן
  • מגזר הבניה
  • דירוג עורכי הדין
  • דירוג Fico-Bdi
  • דרושים עובדים בחברות

חברות בזרקור

א. אדלר נכסים

מצלאוי חברה לבנין

קבוצת הרציג נדל"ן

אבני דרך התחדשות עירונית

אודי ברזלי - עורכי דין

מבני תמרה

קטה יזמות בניה והשקעות בע"מ

קישורים חיוניים

  • שאלוני עו"ד
  • התחדשות עירונית
  • חברות
  • מנהלים
  • מאמרים וחדשות
  • איך דירגנו?
  • אפשרויות פירסום
  • צור קשר

חברות בזרקור

  • אודי ברזלי – עורכי דין
  • סיטי פרוייקטים יזמות והתחדשות עירונית
  • סמי נופי ובניו בע"מ
  • דרא שיווק נדל"ן
  • קבוצת סן חן שיווק נדל"ן
  • גלעד מאי חברה להשקעות בניה ופיתוח
  • קבוצת אלוקל
  • רון ברנט ושות', משרד עורכי דין ונוטריונים
  • צ'רלי בוזגלו עורכי דין ונוטריון
  • יובל פלדה – משרד עורכי דין ונוטריון
  • שינדלר נחושתן מעליות

דירוגים וענפים בזרקור

  • עורכי דין דירוג ראשי
  • עורכי דין משרדי בוטיק
  • BdiCode
  • הכי טוב לעבוד
  • עורכי דין נדל"ן
  • עורכי דין מעמד אישי
  • עורכי דין לשון הרע
  • עורכי דין מסחרי
  • עורכי דין עבודה
  • עורכי דין צווארון לבן
  • פינוי בינוי – חברות בשלבי תכנון הפרויקט

המהדורות הדיגיטליות

  • חדש !!! BdiCode2021 המהדורה הדיגיטלית
  • חדש !! נדל"ן ובניה 2021 המהדורה הדיגיטלית
  • חדש !! עורכי דין 2021 המהדורה הדיגיטלית
  • חדש !! החברות שהכי טוב לעבוד בהן 2021 המהדורה הדיגיטלית

מעוניינים לקדם את העסק?
BDI מציעה מגוון אפשרויות

למידע נוסף

עקבו אחרינו

שפות

  • עברית
Site by Agent Digital
Secure site
Bdicode © Copyright 2018
↑