הגורם המארגן בקבוצת רכישה – יוסי אלישע קלדרון ושות'
"הגורם המארגן" בקבוצת רכישה בעקבות ו"ע 63863-12-12 פ.א אריה פרידמן (2006) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה מחברים: יוסי אלישע, עו"ד ורו"ח; ד"ר בני קלדרון, עו"ד; דורית הרצברג, עו"ד "קבוצת רכישה" לעניין חוק מיסוי מקרקעין ולעניין חוק מס ערך מוסף הינה קבוצה המורכבת מרוכשים שהתארגנו ע"י "גורם מארגן" במטרה לבנות נכס בבנייה משותפת בטרם רכישת […]
"הגורם המארגן" בקבוצת רכישה בעקבות ו"ע 63863-12-12 פ.א אריה פרידמן (2006) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
מחברים: יוסי אלישע, עו"ד ורו"ח; ד"ר בני קלדרון, עו"ד; דורית הרצברג, עו"ד
"קבוצת רכישה" לעניין חוק מיסוי מקרקעין ולעניין חוק מס ערך מוסף הינה קבוצה המורכבת מרוכשים שהתארגנו ע"י "גורם מארגן" במטרה לבנות נכס בבנייה משותפת בטרם רכישת הזכויות בקרקע.
רכישת הנכס על ידי חברי הקבוצה במסגרת "קבוצת רכישה" נעשית על ידי מערכת חוזים מפוצלת. לרוב הרוכשים בקבוצת רכישה חותמים יחדיו על הסכם רכישת קרקע ועל "הסכם שיתוף", ובמקביל הם מתקשרים עם קבלנים ונותני שירותים לשם ביצוע הבניה. כמו כן, חבר ב"קבוצת רכישה" אינו יכול לסגת מהמנגנון שנקבע על ידי הקבוצה, ולהחליט שהוא לבדו נשאר רק עם הקרקע.
על פי חוק מיסוי מקרקעין, במקרה של "קבוצת רכישה", יראו את חבר הקבוצה כמי שרכש נכס גמור לעניין קביעת "שווי המכירה" לצורך מס הרכישה, ובנוסף יראו את בעל הקרקע כמי שחייב במע"מ גם אם העסקה הינה בן אדם פרטי ליחידי הקבוצה.
על פי ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין, קיומו של "גורם מארגן" מהווה תנאי הכרחי לסיווג הקבוצה כ"קבוצת רכישה" ומיסוי חבריה כאמור, כאשר על פי החוק נדרש שהגורם המארגן יקבל תמורה עבור שירותי הארגון שהוא מעניק. במסגרת הוראת ביצוע 2/2013 של רשות המיסים מיום 21.04.2013, העניקה רשות המיסים פרשנות רחבה למונח "גורם המארגן" וקבעה כי גם "גורם המארגן" הפועל בשיטת "הליווי החלקי", קרי מארגן שפורש לאחר החתימה על הסכם המכר והסכם השיתוף, עונה להגדרת החוק ומהווה "גורם מארגן". בנוסף לכך, הובהר על ידי רשות המיסים כי גם תמורה בשווה כסף, כגון תמורה המשתלמת בתמורה לסיחור אופציה ו/או הנחה עבור הנכס המוגמר, הניתנת לגורם המארגן או לקרובו, מהווה תמורה לעניין זה.
בו"ע 63863-12-14 פ.א אריה פרידמן (2006) בע"מ, שפורסם לאחרונה, דנה ועדת הערר במספר מקרים בהם מספר רוכשים "מקוריים" רכשו יחדיו מקרקעין ומכרו חלק מן המקרקעין לרוכשים "חדשים". המוכרים "החדשים" ו"המקוריים" חתמו כולם על הסכמי שיתוף להקמת דירות מגורים. כמו כן, הרוכשים התארגנו באמצעות ועד שנבחר על ידם, התקשרו עם קבלנים ואף החלו את הבנייה בפועל. בכל המקרים, מר אייל פרידמן, אשר היה "קרוב" לכל הפחות לאחד מן הרוכשים ה"מקוריים" בכל הרכישות, פעל לאיתור הנכסים, לשיווק הפרויקטים לרוכשים, הוא גם פנה לאדריכלים, ערך את אומדן העלויות הצפויות, ואף במספר מקרים היה חבר בוועד המפקח ועוד. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי ה"גורם המארגן" בכל רכישה הינו הרוכשים "המקוריים", כאשר התמורה הינה רווחיהם בפרויקט. ועדת הערר שדנה בתיק הבהירה לעומת זאת, כי בכל חבורה של אנשים צפוי שיהיה גורם דומיננטי, וכי בהיעדר אותו הגורם כנראה שהבניה לא תצא לפועל. זאת ועוד, הובהר, כי בכל שיטות ההתארגנות, הן כקבוצת רכישה והן כמסגרת של אנשים אשר מבצעים בניה משותפת שלא במסגרת קבוצת רכישה, נדרשת מערכת חוזית שתבטיח את זכויות הרוכשים. ברי, כי אין לראות במערכת החוזים כמקימה "קבוצת רכישה" וגם לא די בקיומו של גורם דומיננטי כדי לקבוע כי קיים "גורם מארגן". לפיכך, על פי הועדה, על מנת לסווג קבוצה כ"קבוצת רכישה" נדרש קיומו של גורם מארגן הפועל למטרת רווח, קרי, נדרש קיומו של גורם הפועל עבור קבלת תמורה בגין שירותי הארגון. לפיכך, ראשית, השירותים הניתנים על ידו צריכים להיות שירותי ארגון (ולא שירותים אחרים). שנית, התמורה צריכה להינתן עבור אותם שירותי ארגון. משמע, שתמורה שמקורה בהשבחת ערך בלבד של המקרקעין, או במכירתם לאחר, אינה מהווה תמורה כאמור. לאור האמור, ומאחר שלא הוכחה קיומה של תמורה שניתנה לרוכשים "המקוריים" או למר אייל פרידמן, פרט לתמורה ממכירת המקרקעין לרוכשים חדשים, נקבע כי אין לסווג את הקבוצה כ"קבוצת רכישה".
"מאמר זה מטרתו מסירת מידע בלבד, ואין לראות בו משום ייעוץ ו/או חוות דעת"