הבורסה פורצת דרך בתחום הנדל"ן – שוק ההון (הרצוג פוקס נאמן)
אחרי שרשות ניירות ערך העניקה היתר לתשקיף ציבורי ראשון של קרן המעמידה הלוואות לנדל"ן, הגיע הזמן לעלות כיתה - ולהנגיש לציבור מוצרי השקעה נוספים בתחום
רשות ניירות ערך העניקה באחרונה היתר לתשקיף ציבורי ראשון של קרן המעמידה הלוואות לנדל"ן. בכך פתחה למעשה הרשות אפיק השקעה חדש בפני הציבור, שבשל הרגולציה בשוק היה שמור למשקיעים מוסדיים או ליחידים בעלי ממון — ועשתה צעד נוסף בקידומה של מהפכת ההשקעות האלטרנטיביות.
הריבית הנמוכה והסחירות הדלה בבורסה הסיטו משקיעים לאפיקי השקעה אלטרנטיביים, בעיקר בתחום הנדל"ן. ברשות ני"ע היו קשובים לצורכי השוק, וב–2017 הרשות החלה לאפשר הנפקה של נכסים ספציפיים לציבור הרחב. כך, בהשקעה מינימלית, אדם מן היישוב יכול להיות שותף במעונות סטודנטים בפילדלפיה או אחד הבעלים של נכס מסחרי בלונדון.
כעת הגיע הזמן לעלות כיתה ולהנגיש לציבור מוצרי השקעה נוספים בנדל"ן. באופן טבעי, הצעד הבא יהיה הנפקה לציבור של קרן נדל"ן, שתחזיק בפורטפוליו רחב של נכסים, באופן המאפשר לפזר את הסיכון בין כמה פרויקטים. עד כה, קרנות לא קיבלו היתר לתשקיף מרשות ני"ע, ולכן בהתאם לחוק ניירות ערך, היו רשאיות להציע את ההשקעה לעד 35 משקיעים או לגופים מוסדיים בלבד. כתוצאה מכך, השקיעו בקרנות מסוג זה רק שחקנים "מתוחכמים" — יחידים בעלי ממון, קרנות פנסיה, קופות גמל ומשקיעים מוסדיים אחרים. למעשה, אפיק השקעה זה היה סגור בפני ציבור המשקיעים, והביקוש לו בקרב ציבור זה רק גדל והלך.
בנובמבר 2018 העניקה רשות ני"ע היתר לתשקיף ראשון מסוגו — של קרן ארנו קפיטל, המעמידה חוב למיזמי נדל"ן בישראל. התשקיף פורץ דרך, בהיותו פתוח להשקעות על ידי הציבור הרחב. לקרן אין היסטוריית פעילות, אבל היא מציגה בתשקיף את העסקות הראשונות שבכוונתה לבצע, כמו גם מדיניות השקעות הדוקה ואת ביצועי העבר והרקע המקצועי של מנהליה.
מתווה ההנפקה הייחודי שגובש, בשיתוף פעולה עם רשות ני"ע, דורש מהקרן המנפיקה לתאר בתשקיף את העסקות הראשונות שעל הפרק. בכך מושגת התוצאה הרצויה: הגברת הוודאות, ומתן אינדיקציה לאופי הפרויקטים שבהם הקרן עתידה להשקיע. למעשה, הקרן מתקרבת להגדרה של חברה ציבורית, ומתרחקת ממתווה הנפקות Blank Check אמריקאיות ׁ(שבהן ניתן בתשקיף מידע חלקי בלבד).
מאחר שהקרן הוקמה לתקופה ארוכה, היה צורך למצוא פתרון לנזילות של כספי המשקיעים. לצורך כך, גובש מנגנון המאפשר למשקיע לפדות את השקעתו. סליקת הכספים תבוצע באמצעות מסלקת הבורסה, באופן שיאפשר סחירות בין המשקיעים.
בנוסף, נקבעו מנגנוני הגנה לכספי המשקיעים. ראשית, כללי הממשל התאגידי החלים על הקרן כשותפות ציבורית, מחייבים אותה למנות דירקטורים חיצוניים, מבקר פנימי ומפקח. שנית, הקרן התחייבה להשיב את כספי המשקיעים במלואם, ככל שלא ייעשה בהם שימוש בתוך שנה. שלישית, הקרן שומרת בכל עת על כרית ביטחון במזומן. רביעית, הכסף נשמר בחשבון נאמנות עד להשלמת ההנפקה. חמישית, בשותפות מכהן מפקח, שבין השאר בוחן עמידה במדיניות ההשקעות.
תשקיפי הקרנות יתנו מענה לציבור המשקיעים, הצמא להשקעות בנדל"ן, ויגבירו את הנגישות לאפיק השקעה זה. לראשונה, משקיע מן היישוב יוכל להשקיע בפורטפוליו רחב של נדל"ן, ובכך לפזר את הסיכון הכרוך בהשקעתו. ההשקעה תיעשה על בסיס תשקיף, שבו מתוארת פעילות הקרן, מטרותיה ופעילות העבר של מנהליה. בכך, ההשקעה נעשית על בסיס ידע רחב בהרבה בהשוואה למרבית ההזדמנויות בהשקעות פרטיות אחרות.
ולא פחות חשוב, יוזרמו ביקושים מהציבור לשוק האשראי החוץ־בנקאי, שגם הוא סבל מקיפאון מסוים וממחסור במקורות מימון, כלומר זוהי בשורה של ממש גם עבור יזמי נדל"ן.
עו"ד לנדסמן־יוגב היא מנהלת תחום שוק ההון וני"ע במשרד הרצוג פוקס נאמן, עו"ד צור היא שותפה במחלקת חברות וני"ע במשרד
