דירת מגורים, האומנם? – אודי ברזלי עורכי דין

דירת מגורים, בהתאם לסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, הגדרת דירת מגורים נתונה לשתי חלופות:

הראשונה- דירה המשמשת למגורים. השנייה – דירה המיועדת לפי טיבה למגורים.

בחלוף השנים דן ביהמ"ש לא אחת בהגדרות אלו, בהלכת כורש נקבע כי המושג "לפי טיבה" משמעו כי קיימים בדירה סממנים המעידים על היותה דירה, כגון: מטבח, אמבטיה שירותים – למעשה אבחן ביהמ"ש את המונח לפי טיבה בהתאם למבחנים פיזיים.  בהלכת שכנר נקבע כי ישנו גם מבחן כלכלי, קרי, גם אם הדירה לא מקיימת את המבחן הפיזי בעת המכירה, שהרי אם תוך זמן סביר ועלות סבירה ניתן לקיים את המבחן הפיזי, ניתן להחשיב את הדירה כדירת מגורים.

לאחרונה, אנו עדים למספר פסקי דין המקנים חשיבות גם לפן התכנוני של הדירה, משמע מחסן או חדר כביסה שבייעודם התכנוני לא שמשו למגורים על פי היתר הבנייה והוסבו לשימוש למגורים, לא תינתן בעדם פטור או הקלה בחישוב המס לעניין דירת מגורים.

בפס"ד גיא דוד, שם נרכש מחסן שהוסב ופוצל לשתי יחידות מגורים, במכירת אחד הנכסים, ביקש המוכר לראות בנכס הנמכר דירת מגורים, וועדת הערר פסקה כי היות והנכס נרכש כמחסן, על פי היתר הבנייה מדובר כחדר כביסה וכן היות ועיריית ת"א הגישה כתב אישום פלילי כנגד הבעלים בגין שימוש בנכס כמגורים, קבעה וועדת הערר כי "חוטא לא יצא נשכר" ושללה את מעמד הנכס כדירת מגורים.

בפס"ד שטיין, קבעה וועדת הערר שגם היות והמבחן התכנוני לא מתקיים בנכס, היות והנכס בהתאם להיתר שימש כמחסן וחדר הסקה, רכשו המוכרים כיום את הנכס כדירת מגורים, שולמה ארנונה כדירת מגורים, ואף בנסח הטאבו, רשום הנכס כדירת מגורים.

כמו כן, התרשמה וועדת הערר מעדות המוכרים, כי פעלו בתם לב והאמינו כי מדובר בדירת מגורים.

במצב דברים זה קבעה וועדת הערר כי בשונה מפס"ד גיא דוד, אין מדובר בסיטואציה שבא "חוטא יוצא נשכר" והסכימה לראות בנכס הנמכר כדירת מגורים.

קיימת סבירות שרשות המיסים תבחר לערער על פס"ד שטיין, על מנת ליצור וודאות באשר למבחן התכנוני.

ועד אז, נכון יהיה אם עו"ד יהיו ערים לקיומו של המבחן התכנוני במכירת נכסים וכן בייעוץ מיסים טרם המכירה.

לא זו אף זו, רצוי למען הכלל, כי רשות המיסים תצא בהודעה כי המבחן התכנוני מהווה חלק בלתי נפרד בבדיקתה האם הדירה הינה דירת מגורים לצורכי החוק.

---

אודי ברזלי – עורכי דין